¿Quién de nosotros no ha tenido visiones de comprar una casa en ruinas, arreglarla y venderla para obtener una ganancia considerable? Los programas de HGTV hacen que parezca francamente fácil, y también divertido. Pero incluso los veteranos de estos programas y los profesionales con grandes bolsillos a veces lucha para ganar dinero volteando casas —O, al menos, lo suficiente para que valga la pena el estrés y las molestias.
¿No convencido? Imaginemos que compramos una casa vieja y gastada por $ 300,000, invertimos $ 50,000 en reparaciones y mejoras y la revendemos por $ 400,000, con una ganancia de $ 50,000. Suena muy bien, ¿verdad? Bueno, en nombre del estallido de burbujas, veamos cómo los bordes afilados de la realidad pueden hacer agujeros en nuestra fantasía de voltear.
Razón No. 1: Comisiones
Cada vez que vende una casa, comienza con pérdidas, porque pagará un promedio del 5% al 6% en comisiones de bienes raíces. Incluso si usted mismo es un agente de bienes raíces, normalmente deberá pagar al menos la comisión del agente comprador del 2,5% al 3%. Pero para la mayoría de las personas, eso significa que necesita una casa para apreciar su valor en al menos un 5% solo para cubrir los gastos.
Usando el promedio nacional de una comisión del 5.26%, pagaremos $ 21,040 en tarifas de agente inmobiliario para vender nuestra casa de $ 400,000, una cifra que ni siquiera incluye marketing o puesta en escena. Eso reduce nuestras ganancias a $ 28,960.
que hace <333
Razón n. ° 2: el tiempo no está de tu lado
Los programas de remodelación en HGTV se editan para condensar un proceso largo y complicado en un solo episodio. La verdad es que cualquier proyecto de remodelación lleva tiempo y, por lo general, mucho más de lo que cree. Contratista Tom Silva de PBS Esta vieja casa ha dicho debe esperar que la renovación completa de la cocina demore de dos a seis meses. Y sea cual sea el presupuesto y el cronograma que decidas, te llevará más tiempo y te costará más, me dijo Silva en enero. Eso se debe a que casi siempre surgen problemas inesperados o cambios de diseño durante una gran remodelación.
Y eso es si puede conseguir un contratista. Estamos en medio de una escasez de mano de obra calificada , y en mercados concurridos, los buenos profesionales de la construcción son reservado por meses ; puede llevar semanas solo recibir una devolución de llamada o una cotización. Y sin el beneficio de una audiencia televisiva nacional, es mucho menos probable que su contratista trabaje horas extras para terminar el trabajo en su línea de tiempo si surgen complicaciones.
Pero cuanto más tiempo conserve una propiedad, más tiempo estará pagando los gastos generales como seguros, impuestos a la propiedad y facturas de servicios públicos. Suponiendo que pueda completar el trabajo y vender la casa en seis meses, lo que probablemente sea optimista, todavía estará en el anzuelo por el valor de medio año en impuestos a la propiedad, seguros y servicios públicos. En el tasa efectiva promedio de 1,15% , los impuestos por sí solos sobre una propiedad de $ 300,000 ascenderían a $ 1,725 después de seis meses; agregue el seguro para propietarios de viviendas más las facturas de electricidad, gas y agua, y nuestras ganancias disminuirán aún más.
¿Qué significa cuando sigues viendo números de ángeles?
Razón No. 3: Impuestos
Cuando la gente común vende una casa, generalmente no tiene que preocuparse por pagar impuestos sobre las ganancias, incluso si son bastante sustanciales. Si vende una casa en la que ha vivido durante dos de los últimos cinco años, no deberás impuestos hasta $ 250,000 en ganancias ($ 500,000 si está casado y presenta una declaración conjunta).
Sin embargo, si cambia una casa dentro de un año, cualquier ganancia se considerará una ganancia de capital a corto plazo, que se grava como ingreso regular, en tasas tan altas como 37% , dependiendo de sus otros ingresos. Vende en el segundo año y las ganancias están sujetas a la tasa de ganancias de capital a largo plazo más indulgente, que varía de 0% a 20% .
Digamos que, después de las comisiones y los costos de mantenimiento, nos quedamos con $ 25,000 en ganancias. Si ganamos más de $ 38,700 al año en nuestro trabajo diario, eso será gravado a una tasa de al menos el 22%. Nuestras ganancias ahora se reducen a $ 19,500. Y ni siquiera hemos tenido en cuenta cosas como los costos de cierre, que también ascienden a miles.
Razón n. ° 4: todos los demás también lo están haciendo
Aún así, aunque no es ni la mitad de las ganancias que imaginamos en un principio, $ 19,500 serían una ganancia inesperada para la mayoría de nosotros. El problema es que ese día de pago conlleva mucho riesgo. Se necesita una gran inversión de capital, tiempo y energía para comprar y rehabilitar una casa.
Hay muy poco margen de error y existe la posibilidad muy real de que no pueda vender la casa por lo que esperaba. Podría quedarse con una casa que no puede vender y costos de mantenimiento que continúan acumulándose mes tras mes.
Eso puede parecer poco probable en el mercado inmobiliario de hoy en día, cuando incluso un bungalow del Área de la Bahía que no tiene nada de especial puede venderse por cientos de miles de dólares por encima de su precio de venta.
Pero considere esto: los estadounidenses volcaron más de 207,000 hogares en 2017— la mayor cantidad desde 2006 . Los aficionados a las casas profesionales dicen que la competencia es más dura que nunca y que es mucho más difícil ganar dinero de lo que era después de la crisis de la vivienda.
Más concretamente, muchas de esas casas que se volvieron locas en 2006 estaban a punto de enfrentarse a la ruina financiera: para 2009, el valor de las casas se había desplomado desde sus picos de mediados de la década de 2000, dejando a millones de propietarios, y personas que compraron casas, enfrentando una ejecución hipotecaria. De hecho, una nueva investigación sugiere que las aletas de las casas pueden tener desempeñó un papel enorme en provocar la crisis de la vivienda .
significado espiritual del 911
Si las ventas se desaceleran o los precios comienzan a deslizarse en los meses mientras invierte dinero en una propiedad, podría terminar vendiendo en un entorno muy diferente al que compró la casa. La parte inferior del mercado inmobiliario puede caer más rápido que puedes decir 2008.
