Cuando mi esposo y yo decidimos mudarnos de Denver a Indianápolis para comprar una casa, sabíamos que el proceso sería humillante. Lo único que sabíamos sobre el proceso de compra de una casa provenía de ver HGTV o hablar con amigos y familiares que lo habían hecho antes. Decidimos lanzarnos a ello con una mente abierta y un enfoque cauteloso.
La primera decisión importante que enfrentamos fue decidir qué tipo de hipoteca era mejor para nosotros: la Administración Federal de Vivienda (FHA) o convencional. Teníamos una idea general de lo que hacía que estos préstamos fueran diferentes, pero fue necesario investigar más a fondo para determinar qué opción se adapta mejor a nuestras necesidades en este momento y durante el plazo de nuestro préstamo. Así es como tomamos nuestra decisión:
¿Qué es un préstamo de la FHA?
Primero, expongamos la diferencia entre los dos tipos de préstamos: Un préstamo de la FHA es una hipoteca respaldada por el gobierno federal y administrada por un prestamista externo. Básicamente, esto significa que el gobierno le pagará al prestamista si usted no puede pagar, pero aún enfrentará una ejecución hipotecaria si no cumple con su préstamo. Debido a este respaldo, los prestamistas son un poco más indulgentes al otorgar préstamos, lo que significa que aceptarán puntajes crediticios más bajos (los préstamos FHA tienen un puntaje crediticio mínimo de 500, mientras que los préstamos convencionales generalmente requieren puntajes en los 600) y pagos iniciales ( el estándar es 3,5 por ciento).
Los préstamos de la FHA también siempre requieren una prima de seguro hipotecario (MIP), que es una tarifa agregada a su hipoteca que usted paga por la duración total del préstamo. Su MIP varía entre 0.45 y 1.05 por ciento del valor de su hipoteca, dependiendo de cuánto pidió prestado, su relación préstamo-valor y el plazo de su préstamo. Solo hay dos formas de deshacerse del MIP: la primera es eventualmente refinanciar el préstamo a un préstamo convencional. El segundo es poner un 10 por ciento al principio, lo que le permite deshacerse de MIP después de 11 años de pagos. También pagará un pago único del seguro del 1,75 por ciento del préstamo al cierre. Debido a todas estas tarifas adicionales sobre el valor del préstamo, los préstamos de la FHA pueden terminar siendo más costosos que los préstamos convencionales, aunque en algunos escenarios, los préstamos de la FHA tienen tasas más bajas que los préstamos convencionales. En general, los préstamos de la FHA tienden a tener más bagaje adjunto, aunque son más fáciles de obtener al principio.
¿Qué es un préstamo convencional?
Pero, de todos modos, ¿qué son los préstamos convencionales? También conocido como préstamo conforme, se trata de hipotecas que no están respaldadas por el gobierno. Debido a esto, los prestamistas tratan de reducir el riesgo de que el prestatario incumpla tanto como sea posible, algo por lo que usted pagará. Eso significa que los préstamos convencionales generalmente tienen tasas de interés ligeramente más altas y requisitos de aprobación más rígidos que los préstamos de la FHA. Aunque algunos prestamistas aceptarán tan solo un 3 por ciento de anticipo, cualquier monto inferior al 20 por ciento requerirá que pague un seguro hipotecario privado (PMI). Esta tarifa mensual es necesaria hasta que alcance el 78 por ciento del valor líquido de su vivienda, pero por lo general no desciende de su pago mensual hasta que alcanza el 80 por ciento.
Como elegimos
Nuestra principal preocupación al elegir entre las hipotecas era que no queríamos gastar más dinero del que teníamos al mes, incluso si la diferencia era pequeña. Los honorarios y gastos minúsculos se acumulan con el tiempo, y con todos los nuevos gastos que enfrentábamos (reparaciones, muebles, pintura, etc.) necesitábamos mantener nuestro presupuesto lo más ajustado posible.
Según nuestro agente hipotecario, terminaríamos pagando $ 30 al mes más con un préstamo de la FHA en comparación con un préstamo convencional. Nuestro corredor estimó que también pagaríamos $ 10,000 en pequeñas tarifas y gastos durante la duración del préstamo.
Si optamos por un préstamo de la FHA, eventualmente también tendríamos que refinanciar para eliminar el MIP. En este momento, las tasas son bajas y solo están subiendo, por lo que parecía que si refinanciamos no podríamos obtener las tasas bajas que tenemos ahora.
Todos los expertos en hipotecas con los que hablé dijeron que deberíamos optar por lo convencional si podíamos obtener la aprobación y pagarlo, y pudimos, y lo hicimos.
Por qué podría elegir un préstamo de la FHA
Sin embargo, para los propietarios de viviendas que no tienen el dinero por adelantado o un puntaje crediticio excelente, los préstamos de la FHA son una buena opción porque aceptan el pago inicial más pequeño posible. En una casa de $ 200,000, el pago inicial mínimo de un préstamo de la FHA del 3.5 por ciento sería de $ 7,000. Para un préstamo convencional con un 5 por ciento de anticipo, eso sería $ 10,000. Esa diferencia de $ 3,000 en efectivo por adelantado puede ser un factor decisivo si se muda fuera del estado, compra muebles nuevos o planea una renovación de la casa.
Y si vive en una ciudad con un costo de vida alto donde los bienes raíces se agotan rápidamente, puede decidir que es mejor comprar ahora con un préstamo de la FHA en lugar de esperar hasta tener lo suficiente ahorrado para un préstamo convencional.
Pero esta decisión no debe ser solo suya; debe consultar con un experto en hipotecas (como un oficial de préstamos o un corredor de hipotecas) para asegurarse de que la hipoteca que emprenda se ajuste a sus objetivos a corto y largo plazo.
