Todos lo hemos escuchado. Si está buscando comprar, siempre debe elegir la peor casa en el mejor vecindario. Pero, ¿muchos de nosotros nos hemos detenido alguna vez a cuestionar esa sabiduría convencional? Pensé que estaba desafiando las convenciones cuando compré una de las casas de menor precio en un vecindario del que muchos lugareños se mantienen alejados (y para mi eterna frustración de que los conductores de Uber les digan a mis huéspedes de Airbnb que deben evitar), pero ¿es cierto?
Los autores de Charla de Zillow: Las nuevas reglas del sector inmobiliario , Spencer Rascoff y Stan Humphries, se enfrentaron a ese viejo dictado inmobiliario. Y adivinen qué: ¡en realidad es un consejo terrible!
Leí su libro para que no tuvieras que hacerlo (¡aunque es una gran lectura!), Y hablé con Zillow Aaron Terrazas, economista senior, quien me acompañó a través de sus investigaciones y hallazgos. (Permítanme comenzar diciendo que no soy un experto en bienes raíces y no juego uno en Internet. Estoy compartiendo lo que aprendí y mi propia experiencia aquí. Su kilometraje puede variar).
Entonces, s debería compras la peor casa en el mejor barrio?
Respuesta corta: No.
Parece que el adagio se basa en nuestro amor por las gangas. Todo el mundo está buscando un trato, dice Terrazas, y si miras hacia atrás, tenías la sensación de que la casa más barata en el lindo vecindario era un buen negocio ... que era una entrada por la puerta trasera a un área lujosa. Y claro, reconoce, si quiere codearse con personas más ricas, o el acceso a servicios más ricos en el vecindario, como parques y escuelas, supera su deseo de ver crecer el valor de su casa, eso puede darle motivos para comprar una casa barata en un buen vecindario. .
Sin embargo, si desea que el valor de su casa se convierta en un gran éxito en los próximos años, sus datos dicen que ese no es el camino a seguir.
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¿Cómo lo saben?
Zillow fue fundado por un par de técnicos en búsqueda de vivienda que estaban frustrados por no tener acceso a los datos que tenían los agentes inmobiliarios, explicó Terrazas. ¿Y alguna vez han tenido acceso a los datos ahora? Así que ahondaron en ello.
Clasificaron por precio todos los vecindarios en un área metropolitana determinada en todo el país, dice Terrazas, luego tomaron el diez por ciento inferior de las casas y las compararon con la tendencia general en sus respectivos vecindarios.
El libro lo desglosa:
viendo 111 todo el tiempo
Si el adagio fuera cierto, el 10 por ciento inferior de las casas tendría que funcionar mejor que las casas más caras de su vecindario. Una apreciación más rápida indicaría que comprar la casa más barata en el mejor vecindario es una estrategia que realmente vale la pena.
Pero, por desgracia, no es así. En cambio, descubrimos que solo en raras ocasiones el 10 por ciento inferior supera al 90 por ciento superior de las casas en un código postal
Lo que sucedió es que el 10 por ciento inferior se apreció al igual que otros en el vecindario, dice Terrazas. Bueno, eso no es bueno ni malo.
El truco viene, dice, cuando se comparan estos vecindarios costosos con otros vecindarios en un área metropolitana. Esas áreas caras tienden a tener un rendimiento inferior al del metro en su conjunto.
O, como dice el libro,
Comprar la peor casa en el mejor vecindario puede resultar contraproducente. Esto se debe a que cuanto más próspero es un vecindario, en relación con su mayor área metropolitana, peor tienden a comportarse las viviendas del 10 por ciento inferior. En resumen, cuanto más bonito es el barrio, ¡mayor es el mito!
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Hay mejores consejos:
Esto es lo que debe hacer si desea una casa que va a aumentar de valor más rápidamente: Modifique el viejo dicho y compre la casa más barata en el vecindario más atractivo, donde, dice el libro:
12:12 número angelical
… Las casas tienden a revalorizarse aún más rápidamente que las casas en el vecindario principal. Una vez más, en realidad es una mejor estrategia inmobiliaria comprar casas fuera del vecindario principal. ... Entonces, si usted es un comprador de vivienda inteligente, es posible que desee mudarse a uno de los vecindarios menos desarrollados que rodean esa parte increíble de la ciudad. Puede apostar con bastante seguridad a que, con el tiempo, disfrutará tanto de un valor de vivienda más alto como de un vecindario con muchas de las mismas características por las que alguna vez tuvo que viajar. En definitiva, si tienes un poco de paciencia, puedes esperar a que te llegue el frescor.
Pero, ¿qué hace que un vecindario sea atractivo? Según las matemáticas, es uno en el que, históricamente, los valores de las viviendas están por debajo del del metro en su conjunto, pero en los últimos cinco años se ha visto una apreciación por encima de la mediana del metro. ¿Y cómo encuentras esa información? El lugar obvio es Zillow, dice Terrazas (él es su economista senior), pero también puede hablar con profesionales inmobiliarios locales.
Si no le importa revisar algunas mega hojas de cálculo, todo está en zillow.com/data . Encontré los datos de mi vecindario con la ayuda de Terrazas. (¡Soy un escritor aquí, no un estadístico!)
- La primera opción en la página es Tipo de datos: elija ZHVI (que es el índice de valor de la vivienda de Zillow) en el menú desplegable.
- El siguiente es Geografía: elija Vecindario aquí.
- Descargue la hoja de cálculo gigante de cada vecindario en los Estados Unidos y filtre por su área metropolitana (necesita algunas habilidades de Excel aquí).
- Nos estamos concentrando en la columna de 5 años y buscamos un número que esté por encima de la mediana del área metropolitana (punto medio). Para mi deleite, el mío estaba en el tercio superior, muy por encima de la mediana y no muy por detrás de mi vecindario anterior.
Por supuesto, tienes que estar en el vecindario caliente lo suficientemente temprano para conseguir una ganga, así que ahí es donde entra en juego la ciencia (¿o el arte?) Complicado de identificar lo que estará de moda a continuación.
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Considere el efecto halo, dice Terrazas, y busque los vecindarios de menor precio adyacentes a los calientes. Esas cafeterías y galerías comenzarán a extenderse a áreas más asequibles a medida que aumenten los precios. (Puedo dar fe de eso: vendimos nuestra antigua casa en un vecindario que se había calentado bastante para nuestra sorpresa y nos mudamos más cerca del centro de la ciudad a nuestra actual, mucho más asequible por pie cuadrado, y los restaurantes están comenzando a llegar. .) La proximidad al centro de la ciudad también es importante, pero hubo algunos otros hallazgos interesantes.
Olvídate de los hipsters, dice el libro. Sobre todo, el mayor indicador de un barrio que algún día se apreciaría mucho en valor era la antigüedad de su parque de viviendas. Cuanto más antigua es la casa promedio, es más probable que un vecindario determinado experimente una fuerte apreciación.
¿Qué? Por qué? Aquí es donde realmente me emociono, sentado aquí en mi casa de 1890. Las casas más antiguas tienden a requerir una mayor inversión, explica Terrazas, (¡se puede decir de nuevo!) Y por eso son más asequibles. Es una oportunidad que requiere cierta inversión, pero que dará sus frutos a largo plazo. (Dicho esto, puede que no sean la ganga que solían ser, dice, ya que los que reparan cosas superiores no tienen tanto descuento en estos días).
Lo mismo puede suceder cuando se trata de vecindarios con una mayor población de inquilinos; los propietarios de estas casas no necesariamente invierten en estas casas o las mantienen tanto, dice, por lo que es más probable que encuentre una casa de reparaciones asequible cuando salgan a la venta.
Si lo que está buscando es un gran rendimiento, olvídese de la sabiduría convencional, según estos expertos. La casa más barata en el mejor barrio no es el camino a seguir. En su lugar, compre la casa más barata en el vecindario más popular y comience por buscar en un vecindario más antiguo cerca de la acción.
Reeditado de una publicación publicada originalmente el 2.22.2018 - LS
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