Comprar una casa no es tarea fácil. Hay que tomar decisiones importantes: ¿está buscando una casa llave en mano o una reparadora? ¿Vale la pena el ahorro por el viaje más largo? También hay un sinfín de números que resolver: ¿Cómo se compara una hipoteca de tasa fija con una tasa ajustable? ¿Cuánto va a pagar realmente por esta casa de $ 200,000? Y cuando descubra todo esto, es más que probable que se encuentre con una jerga nueva para descifrar.
Uno de los términos más comunes que puede encontrar durante su búsqueda es lo que se llama obsolescencia funcional. Por ejemplo, su agente de bienes raíces podría referirse a una casa menos que perfecta a un precio excelente como funcionalmente obsoleta. Sabe lo que significa funcional y sabe lo que significa obsoleto, pero ¿qué significa para usted, el comprador de vivienda y el futuro vendedor potencial? Aquí, todo lo que necesita saber, incluso si comprar una casa funcionalmente obsoleta tiene sentido para usted.
¿Qué es la obsolescencia funcional?
El término obsolescencia funcional tiene algunas aplicaciones diferentes según la industria, pero en el sector inmobiliario se refiere a una pérdida de valor de la propiedad debido al estilo, el espacio o una característica de diseño en particular. Básicamente, las casas funcionalmente obsoletas tienen demasiado o muy poco de algo en comparación con otras casas en el área y en el mercado.
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Por ejemplo, supongamos que está viendo una casa antigua con dos dormitorios y un baño en un vecindario lleno de casas nuevas con más de tres dormitorios y dos baños o más. La casa que está mirando se consideraría funcionalmente obsoleta porque, aunque todavía podría vivir en la casa, la mayoría de las personas no quieren porque pueden obtener una casa de mayor calidad en el área por solo una pequeña prima. Este tipo de obsolescencia funcional se llama deficiencia porque hay alguna característica o factor que hace que la casa sea deficiente en comparación con otras casas cercanas.
La obsolescencia funcional también puede funcionar al revés. Una casa grande y nueva en un vecindario de casas pequeñas y antiguas también se consideraría funcionalmente obsoleta debido a su alta calidad en comparación con el resto del vecindario. Este tipo se llama superadequacy (también conocido como mejora excesiva) ya que los valores de propiedad más bajos en el vecindario significan que la gente no querrá pagar el precio total de lo que valen estas características.
Además del hogar y la ubicación en general, la obsolescencia funcional también puede referirse a características de diseño individuales. Por ejemplo, si un propietario pinta todos los gabinetes de color verde oliva o construye una piscina en el patio delantero, es probable que la mayoría de los posibles compradores se desanimen por esas características, lo que hace que la casa sea funcionalmente obsoleta.
En resumen, si bien las casas funcionalmente obsoletas son completamente funcionales, se vuelven obsoletas desde un punto de vista económico. Alguien tendrá que comprometerse al comprar una casa funcionalmente obsoleta, ya sea el comprador a través de una deficiencia (cualquier actualización tendrá que salir de su bolsillo) o el vendedor a través de una superedeficiencia (a menudo tendrá que comprometerse con el precio de venta solo para obtener fuera del mercado).
Evaluación de obsolescencia funcional
Cuando se trata de evaluar una casa funcionalmente obsoleta, hay un factor principal a considerar: ¿la obsolescencia es curable o incurable? En otras palabras, ¿se puede solucionar fácilmente la obsolescencia funcional?
Obsolescencia incurable ocurre cuando cuesta más solucionar el problema, entonces valdrá la pena en términos de aumentar el valor de la propiedad. Por ejemplo, si una casa es extremadamente pequeña y está desactualizada en comparación con el resto del vecindario, entonces se consideraría incurable porque se necesitan renovaciones importantes para aumentar su valor (y podrían costar más que el dinero que traerían de vuelta al revender).
Por otra parte, obsolescencia curable sucede cuando el costo de arreglar algo es fácil y tiene sentido financieramente. Pregúntese: ¿Vale la pena la molestia? Si son los gabinetes de cocina de color verde oliva los que están desanimando a los compradores, una simple lata de pintura blanca resulta más que vale la pena el costo.
Si bien parece que una casa funcionalmente obsoleta viene con complicaciones, recuerde que puede ser de su interés darle una segunda mirada. Si esa casa con solo un baño o el diseño menos que ideal es lo que lo lleva al vecindario de sus sueños sin arruinar su presupuesto, entonces vale la pena considerarlo, dice Holly Hughes , un agente de bienes raíces en Austin, Texas. Muchas veces, las casas funcionalmente obsoletas permanecen en el mercado por más tiempo que el promedio del vecindario, lo que significa que el comprador está en un excelente lugar para negociar. Sin embargo, manténgase alejado de los grandes problemas incurables como las casas con cimientos de mala calidad y otras características de la vieja escuela como los sistemas sépticos.
Si es un problema demasiado grande, los bancos no prestan dinero, agrega Hughes.
En otras palabras, si una casa fantástica es funcionalmente obsoleta, eso no significa necesariamente que no pueda ser la casa de sus sueños. Solo tiene que sopesar un factor adicional antes de tomar la decisión final. ¡Buena suerte!
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Reeditado el 7 de junio de 2019
