Boulder, Colorado, es, para los no iniciados, una tierra de atletas vestidos de spandex que conducen Subarus con calcomanías de Namaste en las entradas de sus $ 1.2 millones. viviendas unifamiliares . Entonces, cuando uno de mis amigos irrumpió en el costoso mercado inmobiliario de Boulder cuando teníamos 20 años, me intrigó saber exactamente cómo ella pudo hacerlo. Sorpresa, sorpresa, era una ruta poco convencional y poco glamorosa:
¿Te dije que compramos una casa de acaparadores? mencionó cuando nos pusimos al día con las ensaladas de col rizada y la quinua (porque… Boulder).
Al igual que la compra de viviendas que han sufrido una ejecución hipotecaria, invertir en propiedades que antes eran propiedad de acaparadores puede ser una forma creativa para que los millennials logren la propiedad de una vivienda en un mercado inmobiliario desafiante.
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Pero, como advertirán los profesionales de bienes raíces, no es una tarea fácil: existen diferentes grados de acaparamiento, algunos de los cuales pueden suponer riesgos para la salud. los Asociación Americana de Psiquiatría define el acaparamiento como un ahorro excesivo de artículos que otros pueden considerar inútiles. Las personas pueden tener tantas dificultades para separarse de las posesiones que el desorden interrumpe su capacidad para usar sus espacios de vida o de trabajo.
En la experiencia de compra de una casa de mi amiga, ella y su esposo no pudieron ver un par de habitaciones en el sótano durante el recorrido inicial porque estaban llenas de basura del piso al techo. Su esposo, que trabaja en bienes raíces, pudo negociar que la casa se limpiara antes de que se mudaran. Luego, trajeron a limpiadores y pintores profesionales. También les quitaron y reemplazaron la alfombra y el piso. Como ella dijo, la casa tenía buenos huesos debajo de los montones de cosas.
Esto es lo que los expertos en bienes raíces dicen que usted necesita saber sobre la compra de casas de acaparadores:
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1. No es para todos
Al igual que las ejecuciones hipotecarias, los compradores principales de casas acaparadores tienden a ser pequeños inversores o constructores de bienes raíces, explica Andrew Hillman, corredor de Casas en Venta en Hillman en Boston.
Sin embargo, el comprador promedio por primera vez puede encontrar uno para comprar; puede ser una experiencia mucho más difícil que comprar una casa de inicio con un cortador de galletas. Debido a que las casas de acaparadores generalmente están llenas de piso a techo, la basura puede hacer que sea difícil ver los problemas subyacentes.
No está comprando una casa, dice, sino comprando un proyecto.
Al vender casas de acaparadores a través de los servicio MLS de tarifa plana , se aconseja a los vendedores que comercialicen y publiciten la casa como un especial de mantenimiento para que los compradores potenciales sepan en qué se están metiendo. Además, los compradores siempre deben reservar una cantidad considerable de efectivo para las incógnitas, aconseja Hillman.
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2. Los acaparadores no siempre son como se los percibe en la televisión.
Gran parte de las limpiezas masivas en los reality shows involucran basura y artículos que, en términos de dinero, no valen mucho. Pero, los acaparadores también pueden vivir en casas de varios millones de dólares llenas de muebles caros, bolsos de diseñador y ropa; sin embargo, hay tantas cosas que no puedes abrir la puerta para entrar a una habitación o necesitas trepar por encima de montones de artículos. explica Claire Groome , agente de Warburg Realty en la ciudad de Nueva York.
Groome ha trabajado con clientes que encajan en el perfil de acaparador, y dice que es un proceso delicado que aborda con cuidado y sin juzgar. Detrás de escena, puede llevar meses llevar la casa al punto en que pueda ser pintada, montada y listada para vender.
No hay diferencia en la casa de un acaparador una vez que he terminado de prepararla para salir al mercado, dice Groome.
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3. Hay una gran diferencia entre una casa abarrotada y una casa de acaparadores
La mayoría de las casas tienen desorden: una silla que es un imán para lavar la ropa y esos cajones llenos de condimentos para llevar. Pero cuando se trata de casas de acaparadores, hay espacios y, a veces, habitaciones enteras a las que el residente no pudo acceder durante años o incluso décadas, dice Tricia Lee Riley , agente inmobiliario de Compass en la ciudad de Nueva York.
Esto es más desafiante porque podría estar lidiando con moho, bacterias y, me atrevo a decir, roedores, en lugares que simplemente no se han tocado en años, dice ella.
4. Asegurar una hipoteca para una casa acaparadora puede ser difícil
No solo las casas acaparadores a menudo requieren cambios de imagen extensos, sino que también pueden representar obstáculos financieros, explica Hillman.
Obtener una hipoteca de un prestamista institucional puede ser un desafío, dice. Los bancos pueden dudar en otorgar financiamiento si les resulta difícil calcular el valor justo de mercado futuro o el valor de la propiedad después de que todo esté arreglado.
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5. Pero probablemente puedas conseguir un trato
La condición de un apartamento es obviamente un factor en el precio, dice Jessica Chen , agente de bienes raíces de Citi Habitats en la ciudad de Nueva York. Si un apartamento no está en buenas condiciones, puede permanecer en el mercado por más tiempo y parecer menos deseable.
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Es difícil para el comprador promedio visualizar y mirar más allá de las cosas que llenan el apartamento para ver los huesos y el potencial que tiene el espacio, dice. Pero esto podría ser ventajoso para aquellos que pueden, ya que es posible que tenga mucha menos competencia.
Esto podría ser una victoria para aquellos que tienen un presupuesto limitado, siempre que la ficha no requiera una rehabilitación importante.
6. Es posible que nunca sepas que una casa es una 'casa de acaparadores'
Cuando se trata de comprar una casa de acaparador, lo más probable es que esté buscando una.
Un agente de cotización prudente probablemente no venderá la casa en su estado actual, dice John Michael Grafft, de la firma de bienes raíces con sede en Chicago. Grupo de artesanía . En algunos casos raros, el agente del listado advierte al agente del comprador, quien a su vez advierte al cliente, explica Grafft.
7. Pero algunas palabras clave en una lista pueden insinuar una 'casa de acaparadores'
Si desea buscar uno, hay algunos términos que debe buscar. Las propiedades de acaparamiento se venden con mayor frecuencia como en los mercados inmobiliarios competitivos, explica Kate Ziegler , agente de bienes raíces de Arborview Realty en Boston, Massachusetts, que ha visitado casas de acaparadores como inversionista y con clientes compradores que tienen interés en renovar las propiedades.
Otras palabras a tener en cuenta: contratista especial, necesita TLC, tal como está, como se muestra, o el vendedor nunca ha vivido en la propiedad (es decir, es una propiedad). También puede haber referencias a proyecciones limitadas o que solo se muestren después de que se envíe una oferta. ¡Ay!
8. Es posible que no pueda detectar problemas potenciales
El mayor desafío cuando se trata de casas de acaparadores es poder detectar problemas cuando la casa no se ha limpiado antes de salir al mercado, explica Ziegler. Puede haber algunas pistas sobre la condición en la que se encuentra la casa, como las condiciones del piso o las goteras detrás de los gabinetes llenos. Sin embargo, puede haber años de negligencia ocultos que no se pueden arreglar con pintura nueva. Además, podrían entrar en juego preocupaciones estructurales.
Una vez visité una propiedad multifamiliar que estaba considerando como una inversión donde un inquilino existente desde hace mucho tiempo tenía libros apilados cinco pies de alto en todo el espacio, con pasillos de 18 pulgadas entre las habitaciones, dice Ziegler. El peso de los libros estaba causando daños estructurales visibles en la unidad de abajo. Pasamos esa propiedad.
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9. Puede haber algunos retrasos en la mudanza
Es necesario realizar una inspección minuciosa, y es útil contar con un agente de bienes raíces de confianza que lo guíe a través del proceso y negocie con el vendedor, especialmente si los problemas afectan la habitabilidad de una casa.
Keith Reboletti , un agente de bienes raíces de RE / MAX Properties Northwest en el área de Chicagoland, dice que advierte a sus clientes que compran este tipo de casas que puede haber algunos retrasos debido a que sacar todas las cosas de la casa y realizar una limpieza adicional. Aún así, puede valer la pena conseguir un buen precio debido a las condiciones de la casa y al trabajo adicional requerido.
10. Es posible que deba especificar que desea que la casa esté vacía al momento de la mudanza.
En algunos casos, las casas se pondrán a la venta con todos los efectos personales incluidos como se muestra, advierte Ziegler. Eso significa que el comprador es responsable de limpiar los escombros una vez finalizada la compra. ¿No quieres esa tremenda tarea? Asegúrese de que su contrato de Compra y Venta (y el contrato de oferta, en muchos estados) especifique explícitamente que desea que la propiedad se entregue desocupada, dice ella.
