Sabe que quiere comprar una casa, pero no sabe por dónde empezar. Y no es de extrañar: comprar su primera casa puede ser un proceso largo e intimidante, lleno de cosas asquerosas como matemáticas, documentos legales y competencia feroz. Pero no tenga miedo: los compradores por primera vez como usted lo hacen todo el tiempo, y lo guiaremos a través del proceso.
Primero, debe asegurarse de estar emocional y financieramente listo para comprar una casa. Es de esperar que haya pasado los últimos años obteniendo una base financiera sólida; eso significa obtener un ingreso estable, ahorrar para el pago inicial y mejorar su crédito para que pueda calificar para una hipoteca.
La búsqueda
No hay nada de malo en visitar las casas abiertas antes de que esté oficialmente listo para comprar, solo para tener una idea del mercado y lo que le gusta y lo que no le gusta. Pero una vez que haya arreglado sus finanzas, es hora de comenzar en serio.
Si está alquilando, comience su búsqueda unos seis meses antes de que finalice su contrato de arrendamiento, dice Marie Presti, propietaria / corredora de Grupo Presti en Newton, Massachusetts. Para el comprador de vivienda promedio, se necesitan de dos a tres meses solo para encontrar una propiedad, y una vez que presenta una oferta, son otras seis a ocho semanas, dice ella. Sin embargo, en mercados con mucha competencia y poco inventario, la búsqueda puede llevar incluso más tiempo.
Es una buena idea comenzar con una clase para compradores de vivienda por primera vez, que le presentará el proceso, así como a algunos profesionales de bienes raíces confiables en su área. Definitivamente, considere tomar una clase para compradores de vivienda por primera vez para aprender todo lo que pueda, de modo que no sea tan aterrador, dice Presti. Completar una clase de este tipo es a menudo un requisito de los programas de préstamos para compradores de vivienda por primera vez de todos modos, por lo que es bueno tener esto bajo su cinturón temprano.
Aproximadamente en este momento, querrá comenzar a formar su equipo de bienes raíces, comenzando con un agente del comprador y un prestamista hipotecario. (Más adelante, también necesitará un abogado de bienes raíces, un inspector de viviendas y un agente de seguros). Pregunte, lea las reseñas de los agentes de bienes raíces en Zillow o Trulia, o vea si el instructor de su clase tiene alguna recomendación para un agente de compradores. Si le agrada y confía en su agente de bienes raíces, generalmente puede orientarlo hacia otros profesionales locales con los que ha trabajado en el pasado, desde oficiales de préstamos hasta agentes de seguros.
Las leyes estatales varían, pero el agente del comprador representará sus intereses durante la búsqueda de su casa y negociará en su nombre, y generalmente recibe una parte de la comisión del vendedor cuando finalmente compra una casa (lo que significa que no le paga directamente). Elija a alguien con un profundo conocimiento del mercado local y en quien confíe para que lo cuide.
Comience con una breve consulta con su agente para que esté en la misma página: ellos necesitan saber lo que está buscando. Presti les da deberes a sus nuevos compradores, instruyéndoles para que elaboren una lista de sus cinco elementos imprescindibles principales, características no negociables que una casa absolutamente debe tener, que pueden ir desde aire central hasta una determinada ciudad o ubicación, y luego priorizar ellos. Y si está comprando una propiedad con otra persona, ellos deben hacer lo mismo por separado, y luego ustedes dos deben reunirse y combinar esa lista en una lista de prioridades, dice ella. Eso puede llevar semanas y semanas.
Luego, Presti les dice que también hagan listas clasificadas de sus cinco elementos principales de la lista de deseos, y que fusionen las dos listas. A menos que haya una superposición significativa entre ustedes dos, esta lista a menudo contendrá una combinación de elementos imprescindibles descartados del primer par de listas. Pero cada característica en la que puede permanecer flexible lo abre a más hogares potenciales y rangos de precios.
Enumerar estos criterios lo ayudará a concentrarse en lo que realmente le importa cuando esté viendo una casa, dice Presti. Si la gente empieza a ir a buscar casas y no tienen esta lista preparada, entran y si tiene una buena cocina, de repente piensan que es genial. Miran los cosméticos, y esa debería ser una de las últimas cosas en las que debes concentrarte, dice ella.
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Primero, mire si cumple con sus criterios, lo que es importante para usted. En segundo lugar, los aspectos estructurales (qué edad tiene el horno, el techo, las ventanas) antes de comenzar a ver si tiene un lavavajillas de acero inoxidable, dice Presti. Porque como propietario de una casa, puede cambiar absolutamente el interior de su casa o condominio en cualquier momento. Es tuyo y siempre puedes arreglarlo con el tiempo. Pero no puede recoger una casa y alejarla de una calle concurrida.
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Obtenga una aprobación previa
También debe obtener una aprobación previa para una hipoteca antes de comenzar a visitar hogares. Por un lado, si encuentra la casa de sus sueños de inmediato, es posible que se la pierda mientras busca financiamiento. Pero también le dará expectativas realistas sobre lo que puede pagar. Por lo general, sugiero que lo haga desde el principio, porque puede ser sorprendente y molesto cuando un comprador finalmente acude al prestamista y solicita una aprobación previa, y descubre que su puntaje crediticio es más bajo de lo que pensaba o que no tiene el poder adquisitivo. que necesitan, dice Presti.
Compare algunos prestamistas y productos hipotecarios diferentes en línea, incluidos los que ofrecen las cooperativas de crédito locales si es elegible y los préstamos para compradores de vivienda por primera vez de bajo pago que ofrece la agencia de financiación de viviendas de su estado .
Deberá reunir talones de pago, declaraciones de impuestos y otra documentación financiera para su solicitud de hipoteca. Guárdelos en una carpeta mientras dure la búsqueda de su casa, ya que deberá proporcionarlos nuevamente cuando finalice su hipoteca (o si su aprobación previa de 90 días vence).
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Con un agente del comprador de su lado y una carta de aprobación previa en la mano, ahora está listo para acechar los listados y explorar la tierra en busca de la casa de sus sueños, y hacer una oferta, si la encuentra.
La oferta
Cuando encuentre la casa adecuada, su agente lo ayudará a redactar y presentar una oferta. El agente de un buen comprador intentará recopilar algunos detalles sobre el vendedor que podrían mejorar sus posibilidades (y determinar si debe enviar una carta personal también), y conocerá el mercado local lo suficientemente bien como para garantizar que su oferta sea competitiva.
El trabajo de su agente es averiguar la motivación del vendedor, si hay otras ofertas y qué es importante para el vendedor cuando mira las ofertas, dice Presti. Con esa información, es posible que pueda hacer que su oferta sea más atractiva en pequeñas formas. En muchos casos, aprenderán que, claro, el dinero es importante, pero no es lo único. Quizás sea realmente importante para ellos cerrar un día en particular.
Por lo general, deberá incluir un depósito con su oferta, llamado dinero en serio , que puede ser de $ 1,000 a $ 10,000 o más. Este dinero se aplica al precio de compra si su oferta es aceptada, y se le devuelve si no, pero si termina infringiendo los términos de una oferta aceptada, desaparece.
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Espera y preocúpate
Créame, hacer una oferta requiere muchas agallas: se está comprometiendo a pagar cientos de miles de dólares, por lo que realmente necesita que le guste, tal vez le guste, el lugar. Al mismo tiempo, es muy posible que su oferta sea rechazada. Nosotros se enamoró de y ofertar por tres casas en el transcurso de un año antes de que finalmente se aceptara nuestra cuarta oferta; cada rechazo fue devastador.
Judy Alexander, agente de bienes raíces de Higgins Group en Lexington, Massachusetts, dijo que a algunos de sus compradores se les superó la oferta 10 o más veces antes de que finalmente tuvieran éxito, cada uno con su propia y extenuante decepción. Es una agonía, dijo. La mayor parte de [este trabajo] es ser trabajadora social. No todo son bienes raíces.
Sarah Korval, quien compró una casa con su esposo Scott en 2016, dice que aquí es cuando las cosas se ponen realmente estresantes. Hubo muchas partes móviles que se pusieron en movimiento inmediatamente después de que presentamos nuestra oferta. Fue un torbellino, dijo. También sucedió que la oferta fue aceptada la semana que nos íbamos de vacaciones, por lo que tuvimos que hacer negocios desde un parque nacional con un servicio celular deficiente. Intentar hacer una orden urgente en una prueba de radón cuando no puede escuchar a la persona del otro lado no ayuda a su presión arterial.
Inspección de viviendas
En condiciones normales de mercado, su oferta debe contener una contingencia que le permita realizar una inspección de la casa dentro de una semana aproximadamente de la oferta aceptada. Esto le permite cancelar la compra o renegociar el precio si una inspección de la casa revela problemas previamente desconocidos.
Un inspector de viviendas examinará la condición estructural y mecánica de la casa, dice Jorge Colón, gerente de programa en Los mentores de la compra de vivienda , un programa de la organización sin fines de lucro Allston-Brighton Development Corp. en Boston.
No son omniscientes, pero un inspector de viviendas generalmente puede alertarlo sobre problemas obvios o posibles puntos problemáticos que podrían necesitar una mirada más cercana de un especialista, como un inspector de plagas o un ingeniero estructural. Una inspección promedia alrededor de $ 300 a $ 500 y debería durar un par de horas. Si puede, es una buena idea seguir al inspector para aprender sobre la casa.
Un inspector de viviendas le dirá, por ejemplo, si es necesario reemplazar un sistema de calefacción o un techo en un futuro cercano, lo cual podría ser reparaciones costosas, dice Colon. Si incluyó una contingencia de inspección, puede utilizar el informe del inspector para decidir si renegocia o incluso cancela la transacción sin perder su depósito. Sin embargo, lo que un inspector de viviendas no puede decirle es si debe comprar una casa o no, agrega Colón. Eso depende del comprador.
En un mercado caliente, los compradores primerizos pueden tener dificultades para mantenerse al día con los compradores en efectivo y pueden sentirse presionados a eliminar contingencias de su oferta, como la contingencia de inspección de la vivienda. Creo que tienes que ser un verdadero vaquero para hacer eso, lo digo en serio, me dijo Alexander. Pero, por otro lado, si desea participar, los vendedores generalmente no quieren aceptar una oferta con una contingencia de inspección si hay varias ofertas involucradas.
Una forma en que Alexander sugiere evitar eso en los mercados competitivos es hacer una inspección de la casa entre la jornada de puertas abiertas y cuando vencen todas las ofertas, generalmente unos días después. La otra es regresar y ver la casa por segunda vez antes de la fecha de vencimiento de la oferta, y esta vez con un contratista experto o un amigo que esté en el negocio y que pueda evaluar la calefacción, la electricidad, la plomería, los sistemas principales de la empresa. casa, dijo.
Colon advierte que no debe renunciar a su contingencia de inspección, a menos que tenga los medios para cubrir cualquier reparación inesperada. Al escribir una oferta, asegúrese de que los términos y condiciones incluidos sean realistas para usted, dijo. No permita que la competitividad del mercado lo obligue a tomar decisiones emocionales.
Acuerdo de compraventa
Después de que haya inspeccionado la casa y, después de cualquier renegociación, ambas partes estén listas para continuar, es hora de firmar el contrato final, a menudo llamado acuerdo de compra y venta (PD). Esto detallará el precio de compra final, la fecha de cierre y otros detalles legales sobre la venta. Puede incluir contingencias adicionales que lo protejan a usted o al vendedor: por ejemplo, una contingencia hipotecaria le permitiría retirarse si no puede asegurar el financiamiento.
Envíe la solicitud final de hipoteca y compre un seguro para propietarios de viviendas
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Una vez que se firmen los P&S, es hora de finalizar su financiamiento. Enviará una solicitud de hipoteca final, una actualización de su solicitud anterior, con nuevos talones de pago y extractos bancarios, para una suscripción más rigurosa. Mantenga su crédito bloqueado durante este período, ya que no desea que un derroche repentino de tarjetas de crédito reduzca su puntaje crediticio y arruine su solicitud de hipoteca.
Alrededor de este tiempo, su prestamista normalmente contratará a un tasador para evaluar el valor de la propiedad. Esto costará alrededor de $ 300 a $ 400 , aunque puede agruparse en sus costos de cierre. Si hace una oferta por encima del precio de venta, esto puede ser un poco estresante, porque necesita que la tasación se acerque o supere el precio de compra acordado; el prestamista no le prestará más dinero del que vale el lugar.
Ahora que está trabajando con cifras finales, este suele ser el punto en el que los compradores optarán por fijar una tasa de interés durante 30 o 45 días, el tiempo suficiente para mantener todos los números en su lugar hasta la fecha de cierre. (Sin embargo, puede optar por fijar las tasas en cualquier momento de este proceso; es posible que su oficial de préstamos pueda asesorarlo en ese sentido). Su prestamista ahora también debería poder brindarle una evaluación precisa de los costos de cierre y de cualquier seguro. o impuestos a la propiedad que deberá pagar por adelantado (para el próximo año) al cierre.
Hablando de seguros para propietarios de viviendas, deberá obtener algunos antes de poder cerrar la vivienda; el banco no está dispuesto a entregarle cientos de miles de dólares sin la confirmación de que su inversión está asegurada. Su agente inmobiliario podría recomendarle un agente de seguros local, o si está satisfecho con su seguro de automóvil, puede preguntarle sobre cómo agrupar sus pólizas de automóvil y de propietario de vivienda para obtener un descuento. En caso de duda, busque un agente independiente que pueda comparar las mejores tarifas y cobertura en su nombre.
Clausura
Justo antes de cerrar, tendrá la oportunidad de realizar un recorrido final por la casa, para asegurarse de que esté vacía, limpia y más o menos intacta, la misma casa que acordó comprar. Las tensiones pueden ser altas en este punto, pero ninguna de las partes quiere que el acuerdo fracase ahora, por lo que es de esperar que se puedan resolver los detalles delicados. (Nuestro vendedor intentó dejar un mueble enorme y feo, no lo teníamos).
Los procedimientos de cierre varían, pero generalmente se reunirá con el vendedor, los agentes inmobiliarios y los abogados para firmar la escritura y agregar su John Hancock a alrededor de cien formularios legales más. Su agente o abogado puede explicarle cualquier cosa que no comprenda; está bien hacer preguntas. Después de todo, es algo muy importante.
Ahorrar Pin It Ver más imágenes (Crédito de la imagen: Diana Liang)
Y al final, ¡voilá! Recibirás las llaves de tu nueva casa. ¡Felicidades!
