Primero las buenas noticias: en realidad, es posible comprar un apartamento en Manhattan por menos de $ 300,000 aproximadamente. (¡Sí, un apartamento real, no un armario! Y sí, ¡cómprelo para comprarlo, no para alquilar!) De vez en cuando, una unidad cooperativa de la Corporación del Fondo de Desarrollo de la Vivienda (HDFC) llega al mercado, brindando una opción rara y asequible para los posibles clientes. compradores de vivienda.
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¿Pero la noticia desalentadora? No solo son bastante raras, estas ofertas inmobiliarias también son un poco trampa: para comprar una, debes tener un salario anual por debajo de un cierto umbral, pero también debe tener una cantidad significativa de efectivo disponible para el pago inicial (y, en algunos casos, para el precio total de compra). Esto limita significativamente el grupo de buscadores de casas que realmente pueden comprar este tipo de cooperativa. En casos raros, la gente ahorra. Muchas veces, sin embargo, son personas (piense en los graduados universitarios recientes) con un salario modesto que reciben una herencia o reciben un impulso financiero de sus familias, o jubilados sin ingresos mensuales pero con mucho efectivo en reservas. Suspiro.
Las cooperativas HDFC de la ciudad de Nueva York surgieron en la década de 1970 cuando, durante una recesión económica, los propietarios comenzaron a abandonar sus edificios. Los edificios se entregaron a los residentes para que los administraran. Comenzó como un experimento, pero desde entonces se ha convertido en una forma de nicho para que los neoyorquinos de ingresos bajos a medianos compren viviendas.
Las unidades suelen estar muy por debajo del valor de mercado, lo que significa que su hipoteca costará menos que alquilar una unidad de tamaño similar, explica Eugene Gamble, inversor inmobiliario y socio principal de Susurradores de propiedades, una empresa de inversión y desarrollo inmobiliario.
¿Intrigado? Esto es lo que los expertos en bienes raíces dicen que necesita saber sobre las cooperativas HDFC.
El límite de ingresos es estricto
Además de tener un precio más asequible, las cooperativas de HDFC suelen ser lugares con un fuerte sentido de comunidad, dice Molly Franklin , un agente inmobiliario con CitiHabitats bienes raíces.
Lo primero que los compradores deben saber es si califican para el límite de ingresos del edificio y deben poder mostrar esos números en las declaraciones de impuestos de dos años, dice Franklin. No existe un límite de ingresos universal y las fórmulas para determinar los límites de ingresos varían según la cooperativa. Hauseit, una empresa propietaria a la venta en Nueva York, armó un guía de muestra para calcular las pautas de tope de ingresos. También puede consultar un aplicación de muestra , que generalmente solicita información de cuenta bancaria, referencias personales y una explicación de por qué desea vivir en el edificio.
Lucas Callejas , un agente inmobiliario con Triple menta bienes raíces en Nueva York, dice que es importante que los compradores consideren si tienen algún bono programado o aumentos por venir. Si es así, podría valer la pena pedirle a su empresa que las retrase si está cerca del límite de ingresos.
Algunos edificios, según el programa, no permitirán un dólar por encima del límite, explica. Otros pueden tener cierto margen de maniobra con una pequeña cantidad de flexibilidad.
En los edificios con límite de ingresos más bajos, los jubilados con sólidas finanzas pero bajos ingresos, así como las compras de obsequios para hijos adultos, gobiernan el juego, explica Franklin, porque muchas de estas compras son ofertas en efectivo.
Muchas [unidades] van a personas que pueden tener padres o abuelos con importantes activos en efectivo, o personas que dejaron trabajos bien remunerados y ahora trabajan en campos donde ganan menos, pero lo encuentran más gratificante, dice Franklin.
¿Sin embargo, un error común? No está obligado a obtener los mismos ingresos durante años.
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La gente se pone nerviosa de que el edificio exija que nunca ganes más que el límite de ingresos después de la compra, dice. El edificio no controlará sus ingresos para siempre y el contrato de arrendamiento propietario no se le va a quitar de las manos si obtiene una gran promoción un año después de la compra.
Otro punto delicado: los compradores deben averiguar si el edificio ha sido aprobado para hipotecas, dice Franklin. Algunos edificios no gozan de una sólida salud financiera, por lo que es poco probable que los bancos presten dinero, señala.
Por lo general, los HDFC requieren un pago inicial algo bajo del 10%, explica Debra Bechtel , profesor de la Facultad de Derecho de Brooklyn que imparte clases en una clínica centrada en HDFC; pero algunos vecindarios más calurosos requieren todo el efectivo.
Si la cuestión del dinero no fue suficiente, los compradores también deben ser aprobados por la junta cooperativa del edificio. Una organización llamada Junta de Asistencia de Homesteading Urbano tiene un programa para preseleccionar a las personas interesadas en vivir en HDFC para determinar su elegibilidad.
No son propiedades de inversión.
Los compradores no deben esperar ganar mucho dinero con un HDFC. Sí, aunque se le permite tener mayores ingresos una vez que compre el apartamento, el próximo comprador residente probablemente tendrá que ganar por debajo del límite de ingresos en el momento de la compra. Sin embargo, todo esto depende de las reglas de su edificio.
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El precio de reventa no está limitado, pero comprender que el límite de ingresos regirá cuánto puede obtener en su reventa es muy importante para administrar las expectativas, dice Franklin.
Además, los impuestos indirectos (o las tarifas de transferencia que se pagan al edificio para mantener las reservas cuando vende) suelen ser altos para evitar planes de enriquecimiento rápido.
La unidad tiene que ser su residencia principal.
Siempre me aseguro de que mis compradores sepan que esta es solo una opción adecuada para alguien que usa el apartamento como su residencia principal, ya que los HDFC no permiten que las personas compren para pied-à-terre y tienen políticas estrictas de subarrendamiento, explica. Shelly Place , un agente de Triplemint.
Está pagando menos, pero también recibe menos (normalmente).
Muchos HDFC requieren renovaciones costosas para llevarlos a niveles de vida razonables y, por lo tanto, es posible que sus gastos de bolsillo sean más altos que muchas alternativas llave en mano, explica Gamble.
Las unidades HDFC están diseñadas para personas de ingresos bajos a medios y, como tales, generalmente tienen tarifas de mantenimiento bajas. Susurradores de propiedades 'Gamble dice. Sin embargo, estas tarifas tienen un costo: las tarifas de mantenimiento bajas significan menos activos líquidos que el edificio tiene para reparaciones y, por lo tanto, el edificio puede ser propenso a problemas de seguridad o mantenimiento.
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Y si bien esto es cierto para algunos edificios, hay una especie de renacimiento con los HDFC de Manhattan. Una afluencia de ventas recientes de HDFC significa que los edificios tienen más en sus arcas; muchos están recibiendo actualizaciones muy necesarias y también se están abriendo al financiamiento, dice Franklin.
¿La comida para llevar? Los HDFC no entran en la categoría de demasiado bueno para ser verdad; pero ciertamente vienen con algunos obstáculos.
