Como vendedor inteligente, ha arreglado el patio delantero para aumentar el valor de su casa y ha estado pendiente de cuánto se venden las casas en su vecindario. Ha investigado tanto, de hecho, que sabe exactamente qué día de la semana es mejor para publicar su propiedad. Entonces, ¿debería convertirse en una estrella de bienes raíces y tratar de vender su casa por su cuenta también? ¿O es mejor concentrarse en empacar sus pertenencias y dejar que un profesional de bienes raíces se encargue de la venta?
Las ventas de Venta por propietario (o FSBO) representaron el 8% de las ventas de viviendas en 2016, según las últimas cifras de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. Esto es lo que necesita saber antes de eliminar al intermediario y vender su casa por su cuenta.
Ventaja: no paga la comisión de un agente inmobiliario
Seamos honestos: ganar la mayor cantidad de efectivo posible con la venta de su casa es el principal motivador para seguir este camino.
La principal ventaja de vender una casa por su cuenta es ahorrar en los honorarios del agente de bienes raíces, dice Lucas Machado, quien tiene experiencia en la compra de casas tanto en la MLS (servicio de listados múltiples) como en las que los propietarios enumeran como presidente de Héroes de la casa , una firma de inversión inmobiliaria. Dependiendo de su mercado, la comisión varía entre el 4 y el 6%, dice.
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Hagamos algunos cálculos matemáticos rápidos para mostrar cuánto podría ahorrar siguiendo la ruta FSBO, estratificando en el rango de comisión del 4-6%.
- En una casa de $ 150,000, una comisión oscilaría entre $ 6,000 y $ 9,000
- En una casa de $ 300,000, una comisión oscilaría entre $ 12,000 y $ 18,000
- En una casa de $ 600,000, una comisión podría oscilar entre $ 24,000 y $ 36,000
Cha-ching!
Parte del dinero que ahorra en comisiones se puede gastar en mejoras para el hogar, puesta en escena y publicidad, señala Shane Lee, analista de datos de RealtyHop , un motor de búsqueda de bienes raíces.
Desventaja: se necesita tiempo y habilidad, y mucho de ambos
Si FSBO fuera un proceso fácil, más personas estarían vendiendo sus casas de esta manera.
Para empezar, un agente de bienes raíces investigará las condiciones del mercado local para su vecindario como si fuera su, bueno, trabajo de tiempo completo. Se trata de saber cómo fijar el precio de su casa entendiendo su casa, sus condiciones, características y las condiciones actuales del mercado local para su vecindario, dice John Bodrozic, cofundador de InicioZada , un sitio de administración del hogar digital.
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Los agentes inmobiliarios también son expertos en la comercialización de su casa, lo que significa publicarla en línea, en las redes sociales y en folletos; optimizar el listado para Google; organizar la casa para que sea atractiva para los compradores y asegurarse de que haya fotos de alta calidad para mostrar sus características, dice Bodrozic. Por supuesto, también se programan jornadas de puertas abiertas y se programan citas para las proyecciones.
Por último, los agentes inmobiliarios son expertos en contratos y cierres, y saben qué puede acabar con un trato, dice Bodrozic. Entre los inconvenientes del cierre se encuentran los problemas que surgen en las inspecciones, los problemas de títulos y seguros y los préstamos hipotecarios que fracasan.
Además, los propietarios pueden invertir tiempo y esperanza en alguien que no tiene las calificaciones para comprar su propiedad, señala. Susan Bozinovic , agente inmobiliario de Century 21 Town and Country en Northville, Michigan.
A diferencia de los agentes inmobiliarios, los vendedores no pueden distinguir qué comprador es un comprador calificado y cuál es un observador, dice ella.
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Ventaja: puede publicar su casa de inmediato
Si tiene una propiedad atractiva, es posible que pueda venderla rápidamente por su cuenta. Hay bastantes pasos a seguir antes de vender una casa con un agente de bienes raíces, dice Machado. Entrevistar a agentes, negociar y ejecutar un acuerdo de cotización y desarrollar un plan de marketing, todo esto incluso antes de comenzar a vender. Cuando vende FSBO, puede ir al grano y comenzar a evaluar ofertas.
En el pasado, señala Machado, una gran ventaja de vender con un agente inmobiliario era el acceso a la MLS y a los datos de viviendas locales. Ahora, los vendedores pueden buscar datos de ventas locales en línea y publicar su casa de forma gratuita en ciertos sitios web. Por unos pocos cientos de dólares, también puede incluir una tarifa plana en la lista de su casa en la MLS, dice Machado.
También tendrá la flexibilidad de cuándo desea mostrar su hogar y podrá responder preguntas sobre el vecindario de manera experta.
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Con: su grupo de compradores será más limitado
Otro inconveniente es que los compradores a menudo no quieren tratar con el propietario, ya sea negociando precios o teniendo al propietario cerca cuando ven la casa, dice Bozinovic.
Además, la comisión de una venta generalmente se divide entre los agentes del comprador y del vendedor. Dado que la mayoría de los compradores de vivienda trabajan con agentes de bienes raíces, no hay ningún incentivo para que esos agentes muestren una casa sin comisiones en juego. Es posible que un vendedor de FSBO deba ofrecer una comisión al agente del comprador que le muestre la casa.
Consideración final
La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios encuestado Vendedores de FSBO sobre lo que encontraron para las tareas más difíciles. Estos son algunos de los principales desafíos que identificaron, para que sepa en qué se está metiendo.
- Obtener los precios adecuados para sus casas (15%)
- Vender dentro del período de tiempo planificado (13%)
- Comprender y completar el papeleo (12%)
- Preparar y arreglar la casa para la venta (9%)
- Tener tiempo suficiente para dedicarlo a todos los aspectos de la venta (3%)
