Si está en el mercado para comprar una casa, investigar las ejecuciones hipotecarias y las ventas al descubierto puede parecer una forma más asequible de adquirir una vivienda. Las propiedades pueden ser bastante económicas en comparación con el mercado inmobiliario tradicional, y si usted es un comprador experimentado, la idea de una casa de reparaciones puede sonar atractiva. Pero antes de invertir más (o cualquier cantidad) de tiempo en investigar este tipo de propiedades, debe saber la diferencia exacta entre ejecuciones hipotecarias y ventas al descubierto y de qué debe tener cuidado como comprador potencial.
Empecemos por las ejecuciones hipotecarias
Una ejecución hipotecaria ocurre después de que el propietario no ha podido realizar los pagos del préstamo hipotecario durante tres a seis meses y aún no puede compensar los pagos atrasados después de que el prestamista (generalmente un banco) envía un Aviso de incumplimiento. Por lo general, el propietario tiene de 30 a 120 días después de recibir el aviso para pagar el saldo de su hipoteca o aceptar vender en corto su propiedad; si no ocurre nada de eso, se ejecuta la hipoteca y se desaloja al propietario.
Luego, el prestamista pone la casa a subasta, donde un comprador puede comprarla. Un agente de bienes raíces está involucrado para facilitar la comunicación entre el comprador y el prestamista, pero el proceso es mucho más formal y las transacciones tienden a ser menos flexibles y con mayor frecuencia se demoran. Según Realtor.com , si el prestamista no puede vender la casa, la propiedad pasa a ser propiedad del banco o propiedad inmobiliaria (REO).
¿Dónde puede encontrar las ejecuciones hipotecarias enumeradas?
Puede buscar ejecuciones hipotecarias a través de un servicio de listado múltiple, similar a cómo se publicaría un listado tradicional. Las propiedades se etiquetarán directamente como ejecutadas.
En esta lista de ejecuciones hipotecarias de Los Ángeles , notarás que la casa se vende tal cual y las fotos muestran sus condiciones. La casa de cuatro dormitorios y tres baños tiene un precio de $ 655,900 y se describe como una oportunidad de inversión. El vecindario en el que se encuentra la casa se considera prometedor en Los Ángeles, y el precio de venta medio de las casas que figuran actualmente en esta área específica es de $ 746,000. según Zillow . Para un propietario de vivienda experimentado que no le teme a las renovaciones importantes, esto definitivamente podría ser una oportunidad de inversión, especialmente si las casas en este vecindario de Los Ángeles siguen aumentando de valor, lo que probablemente sucederá. (Zillow informa que el valor de las viviendas en Jefferson Park ha aumentado un 8.8 por ciento durante el año pasado).
No todas las ejecuciones hipotecarias necesitan un lavado de cara tan pesado, y no todas las ejecuciones hipotecarias se considerarían una oportunidad de inversión. Esta casa de Valley Village de cinco dormitorios y seis baños cuesta $ 1,799,000 y (al menos de acuerdo con las imágenes publicadas en Zillow) está en una forma hermosa. En el listado, se indica que la casa fue renovada en 2016. Como referencia, el precio medio de las casas que figuran actualmente en Valley Village es de $ 849,000.
Pero el hecho de que una casa se vea hermosa en línea no significa que esté libre de problemas, y la falta de transparencia es un gran problema para los compradores que buscan comprar una casa en ejecución hipotecaria.
De que estar al tanto de las ejecuciones hipotecarias
Aparte de un proceso mucho más prolongado que la compra de una casa tradicional, la compra de una ejecución hipotecaria generalmente no se recomienda para los propietarios novatos.
En primer lugar, el comprador tiene que comprar la casa sin ser vista. Sí, lo leiste bien. No solo no puede recorrer la casa, sino que no puede solicitar una inspección profesional. Según Zillow , ha habido casos de vendedores descontentos que desnudaron la casa y dejaron la propiedad en completo desorden o dañada intencionalmente. Beatrice de Jong, directora de ventas residenciales en Listados abiertos en Los Ángeles , California, dice que ha visto casas donde la tubería de cobre se ha quitado de la casa para venderla, y casas a las que se le ha vertido concreto en la tubería. No solo podría haber problemas estructurales importantes en el interior y el exterior de la casa, sino que, en algunos casos, los inquilinos podrían negarse a dejar la propiedad y el comprador es realmente responsable de desalojarlos.
Además, si bien no siempre existe un requisito de dinero en efectivo para las ejecuciones hipotecarias, de Jong confirma que muchos bancos optan por vender casas en subastas, que tienden a requerir compradores en efectivo. Si no tiene efectivo, muchas veces la subasta se convierte en una guerra de ofertas, en la que se enfrentaría a compradores potenciales que sí tienen efectivo (y el efectivo es el rey).
¿Qué es una venta corta (y en qué se diferencia de una ejecución hipotecaria?)
Antes de que se ejecute la hipoteca de la casa de alguien, es posible que intente venderla en corto. Esto sucede cuando el propietario ya no puede pagar el préstamo hipotecario o estratégicamente no quiere hacerlo debido a la disminución del valor de su casa (lo que a veces ocurre en un mercado fluctuante). De acuerdo a Realtor.com , el vendedor acudiría a su prestamista hipotecario, quien tendría que aceptar un precio de venta menor al que adeuda. Por ejemplo, el vendedor podría publicar su casa por $ 400,000, con un saldo restante del préstamo hipotecario de $ 430,000. Al vendedor le faltarían $ 30,000 para pagarle a su banco. Una vez completada la transacción, el vendedor no será responsable de los $ 30,000.
Según Bankrate , el propietario tendría que completar una solicitud para una venta corta y escribir una carta de dificultades que detalla su situación financiera (que incluye recibos de pago, declaraciones de impuestos y extractos bancarios) y le diría al prestamista que no podrían reembolsar lo que le falte a su casa una vez que se venda. El proceso generalmente toma meses.
En algunos casos, el prestamista hipotecario podría querer recuperar el dinero perdido en la venta, lo que se denomina sentencia por deficiencia. Algunos estados tienen ilegalizó esto , pero definitivamente es algo que el vendedor debe conocer.
¿Dónde encuentra las ventas al descubierto?
Debería poder encontrar listados de venta corta a través de un servicio de listado múltiple. Muchas ventas al descubierto son enumeradas por agentes inmobiliarios, pero es posible que el listado no esté etiquetado como venta al descubierto. Por ejemplo, puede ir a Listados abiertos y las ventas al descubierto aparecerían bajo el filtro de fijadores.
Qué tener en cuenta con las ventas en corto
El tiempo que tarda la transacción en realizarse con una venta corta tiende a ser significativamente más largo (por lo general, entre 90 y 120 días, según Realtor.com) que una cotización tradicional. Dado que el comprador está tratando principalmente con el prestamista, y no con el vendedor, que es bastante independiente, el precio de oferta debe ser aprobado por el prestamista, y esto lleva tiempo.
El precio de la venta corta es complicado. Según Money Under 30 , es importante que el comprador confirme si la venta corta se aprobó o no. Si ha sido aprobado, entonces el prestamista ya ha acordado un precio por el que el propietario quiere vender la casa. De lo contrario, se rechazará la venta corta del vendedor.
Según The Balance , un precio de cotización bajo podría ser una estrategia utilizada por el agente de cotización y el vendedor para atraer múltiples ofertas en la venta corta. Ese precio tiende a ser bastante fluido, ya que si el prestamista no aprueba el precio, el precio aumentará. En última instancia: una venta corta no significa necesariamente que podrá comprar una casa que esté por debajo del precio de mercado. El Balance establece que el precio de las ventas al descubierto puede ser alto; puede ser bajo; puede ser justo en el dinero.
Además, los prestamistas no llevarán a cabo la venta hasta que el comprador se comprometa con ciertas solicitudes, como pagar las reparaciones y los costos de cierre; cualquier cosa de la que el vendedor normalmente sería responsable, el comprador debe aceptar asumir.
También tendría que aceptar la propiedad tal como está, aunque según Realtor.com, el comprador puede solicitar una inspección. Si el comprador encuentra daños en la propiedad de cualquier tipo, el prestamista no será responsable de repararlos. Si la casa está en una condición gravemente sin mantenimiento, podría costarle al comprador una cantidad astronómica de dinero reparar todos los daños.
En última instancia, si le interesa una lista de ejecución hipotecaria o venta corta, asegúrese de hacer toda la investigación y comprender todos los riesgos. Porque si bien podría ser la casa de tus sueños, también podría ser una de tus pesadillas . Asegúrate de que sea el primero.
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