Para los no iniciados, el proceso de compra de una casa puede parecer un ciclo interminable de obstáculos que superar. Pero esos obstáculos están ahí por una razón: hay mucho dinero en juego y muchas partes móviles entre el comprador, el vendedor y el prestamista. Cuantos más cortafuegos antes del cierre, es menos probable que alguien se quede atascado con un mal negocio. Uno de estos tediosos, pero necesarios pasos finales es la tasación de la vivienda.
¿En el proceso de cierre previo y curiosidad por saber qué sucederá realmente el día de la tasación? Esto es lo que los expertos dicen que puede esperar:
En primer lugar, ¿qué es la tasación de una vivienda y en qué consiste?
Supongamos que está sacando una hipoteca para pagar una casa que cotiza en $ 200K. Por lo tanto, planea obtener una hipoteca de $ 200K, y tal vez un poco más para cubrir los costos de cierre, y espera pagarlo todo en los próximos 30 años. Pero digamos que en el año 10 de la hipoteca, pasa algo y ya no puede hacer los pagos de la hipoteca. El banco ejecuta la hipoteca de la vivienda y la vuelve a poner en el mercado para recuperar el costo. Pero descubren que su casa de $ 200 mil en realidad solo valía $ 180 mil todo el tiempo. ¡Aw, boo! ¡El banco ha perdido dinero!
Ahora bien, esto no sucederá, porque si hay algo que los prestamistas hipotecarios saben hacer es proteger su inversión. En lugar de prestarle dinero para una casa de buena fe, van a requerir una tasación para confirmar el valor real e imparcial de la casa. De esta manera, saben exactamente cuánto vale la garantía que tienen sobre el préstamo (su casa).
Si bien puede parecer que las tasaciones benefician de manera abrumadora al prestamista, también hacen un buen trabajo protegiéndolo de pagar por una casa sobrevalorada.
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Y las tasaciones no son solo para compradores de vivienda. Los propietarios de viviendas también las utilizan cuando refinancian por la misma razón: el prestamista necesita conocer el valor real de la vivienda antes de prestar dinero en efectivo.
Entonces, ¿cómo se les ocurre a los tasadores este valor verdadero e imparcial? De acuerdo a Realtor.com , un tasador visita la casa y determina su valor en función de factores como su estado (¿es seguro vivir en la casa?), la superficie y el diseño cuadrados totales, y si ha sido renovado o tiene características únicas. Según SF Gate Home Guides , el tasador también observará cómo se usa el espacio y la cantidad de dormitorios y baños y sus tamaños. Otras variables incluyen cuánto terreno está realmente en uso y el tamaño del lote de la propiedad, si hay o no un garaje (un garaje agrega mucho valor a una casa, especialmente si el vendedor vive en algún lugar con las cuatro estaciones) y si la casa ofrece cualquier servicio público. También se investigan los principales servicios públicos, como calefacción, plomería y electricidad.
También se consideran factores externos, según Homelight . Los tasadores observarán el área circundante de la casa (ya sea en un entorno urbano, suburbano o rural) y su clasificación de zonificación.
El tasador también sopesará la salud actual del mercado inmobiliario local. De acuerdo a Investopedia , los precios de propiedades cercanas, comparables y vendidas recientemente (también conocidas como comps) también se utilizan en las tasaciones.
Después del recorrido, el tasador completará un informe, por lo general el Informe uniforme de tasación residencial —Que recopila toda esta información en detalle. El formulario va directamente del tasador al prestamista, pero también recibirá una copia de su compañía hipotecaria (la ley exige que reciba una).
¿Quién paga la tasación de la vivienda?
Por lo general, el banco proporcionará a su propio prestamista; ellos quieren asegurarse de que sea alguien en quien confíen, ya que es su dinero el que está en juego. Pero, de acuerdo con Realtor.com , usted, el comprador, pagará la factura. Sin embargo, si un vendedor está realmente motivado para descargar su casa, a veces cubrirá la tasación, reduciendo sus costos generales de cierre.
Según el manual de la FHA , las tasaciones suelen costar entre $ 300 y $ 400.
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¿Qué significa cuando la tasación no coincide con la oferta del vendedor?
Las tasaciones a veces pueden complicar el proceso de cierre. Un problema común es si una tasación es más baja que el precio de oferta.
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Supongamos que el vendedor aceptó su oferta por $ 550,000 (el precio de lista). Sin embargo, la tasación asciende a 520.000 dólares. Su prestamista hipotecario ahora solo le dará $ 520,000 por la casa, porque eso es lo que está garantizado que obtendrán si tienen que volver a ponerla en el mercado.
Ahora bien, ¿por qué habría alguna discrepancia entre el precio de venta de la vivienda y el valor real de la vivienda? Hay un puñado de razones según RealEstate.com:
1. Guerras de ofertas
Si está comprando en un mercado competitivo donde los precios de la vivienda están inflados debido a la demanda, podría haber ganado contra varios postores simplemente porque su oferta fue la más alta.
2. Estacionalidad
Al igual que la industria de las bodas y la televisión en horario estelar, los bienes raíces tienen sus propias temporadas ocupadas y tranquilas. Si el área del mercado es estacional, una evaluación lo reflejará porque [es] simplemente un reflejo del mercado, dice Michael Vargas, cofundador de Tasación de Vanderbilt En nueva york. Algunos mercados están más activos en la primavera y generan los valores más altos.
Fuera del calendario, otros factores como la economía del área también pueden inflar los precios de oferta, dice Vargas. Por ejemplo, piense en cómo Silicon Valley ha inflado los precios de las viviendas en el Área de la Bahía en la última década: las empresas de tecnología trajeron muchos trabajadores con mucho dinero en efectivo al área. Los bienes raíces son una buena inversión, por lo que hubo una afluencia de compradores potenciales al mercado inmobiliario. Sin embargo, solo hay un número finito de propiedades disponibles y espacio para colocar nuevos edificios / casas, por lo que lo que hay en el mercado se vuelve muy valioso (es decir, caro). Mientras que algunos mercados tienen un precio máximo debido a la cantidad de compradores que realmente pueden pagar los precios actuales de los bienes raíces, los compradores en el Área de la Bahía siguen recibiendo cada vez más efectivo, por lo que pueden seguir presentando ofertas cada vez más altas. Debido a esto, las ofertas en exceso son la nueva norma en el área.
3. Un mal tasador
Es posible que se quede atascado con un tasador que no tiene la experiencia suficiente o que no conoce muy bien el área. Si esto le sucede a usted, hay un recurso: en primer lugar, tenga la evidencia para respaldar su reclamo, es decir, datos sobre su área de fuentes confiables, ventas cercanas recientes, información de otros agentes que tienen ventas pendientes en el área, etc. . Sin embargo, no se limite a cuestionar la baja valoración porque sentir la casa vale mas.
Debe tener apoyo para hacer la afirmación de que cree que el tasador no está lo suficientemente informado y no simplemente que no está de acuerdo con la opinión de valor, dice Vargas.
4. Escasez de propiedades comparables
Ciertamente, algunas casas son únicas. Supongamos que ha hecho una oferta por la única casa estilo Frank Lloyd Wright en un vecindario lleno de ranchos. Si bien le gusta la propiedad por su singularidad, es posible que los tasadores no aprecien cómo esto se traduce en muy pocas composiciones. Aunque el tasador está factorizando los datos históricos y el precio de venta y el valor de las casas vecinas en su ecuación, es posible que no haya suficiente información adicional sobre la propiedad para respaldar el precio de oferta.
Dicho esto: definitivamente hay tasadores que saben cómo trabajar con propiedades no tradicionales.
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Los tasadores experimentados saben cómo manejar propiedades únicas y cómo se puede determinar el valor de las características especiales y únicas de una casa, dice Vargas.
Y tenga en cuenta que, si bien puede encontrar valor en la singularidad de una propiedad, en realidad podría ser un detrimento (una idea llamada obsolescencia funcional .)
¿Qué puede hacer si su tasación es menor de lo esperado?
Si la tasación de la vivienda es más baja que su oferta, tiene algunas opciones:
1. Puede pedirle al vendedor que baje el precio.
Lo más probable es que esto no sea posible en un mercado competitivo, pero definitivamente es la solución más fácil para usted y también para el vendedor si está motivado para quitarse la propiedad de las manos.
2. Deposite dinero extra para cubrir la diferencia entre oferta y tasación
Puede hacer esto con efectivo o puede sacar un Segunda hipoteca.
3. Apelar o refutar la tasación.
Solo haga esto, dice Vargas, si de hecho se determina que es defectuoso o inexacto. También puede obtener otra tasación, nuevamente, por su cuenta.
4. Aléjate
Puede perder un poco de dinero, pero podría ser la mejor opción para usted si todo lo demás falla.
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Y recuerde: la tasación de una vivienda es diferente a una inspección (que también debería haber hecho). Un tasador está haciendo un recorrido para determinar el valor de la propiedad, principalmente para el prestamista, pero también para usted. Un inspector está haciendo un examen minucioso de la casa para evaluar los riesgos. Ambos tienen en cuenta la condición de la casa, pero un inspector está allí para asegurarse de que el comprador esté al tanto de los daños que deberá reparar o reemplazar si termina comprándola. Ambos recorridos son muy importantes al comprar una casa; el informe de tasación e inspección lo ayudará a determinar si está haciendo una compra inteligente. Nadie quiere terminar en una situación como The Money Pit.
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