Todos hemos visto los programas en la televisión: la gente compra casas superiores reparables a un precio bajo, las renueva y actualiza, y luego las vende para obtener ganancias. Estas representaciones hacen que cambiar de casa parezca fácil, divertido y una ganancia garantizada. Pero, como probablemente habrá adivinado, no siempre es así.
Hay muchos factores involucrados en la compra, renovación y venta de una casa dentro del presupuesto y a tiempo. Y, para los compradores potenciales de casas remodeladas, esos factores finalmente impactan la calidad y el precio de la propiedad que están considerando.
Para saber qué expertos en bienes raíces De Verdad Piense en el proceso de cambio, nos dirigimos a nueve agentes en todo el país para que nos dieran su opinión.
Preocupaciones por la calidad
Probablemente no sorprenda que la primera preocupación que nuestros agentes de bienes raíces expresan acerca de la inversión sea la calidad. Muchas personas tratan de maximizar sus ganancias recortando esquinas durante el proceso de renovación, y eso incluye materiales baratos, trabajo de mala calidad y áreas pasadas por alto (como no actualizar la electricidad y la plomería).
Lo que alguna vez se consideró un proceso creativo y lucrativo se ha convertido en algo de lo que los agentes y los compradores desconfían, dice Miltiadis Kastanis de Douglas Elliman en Miami Beach. Las casas volteadas se perciben como casas que se ven bien, pero se cortan las esquinas. Hay mucho tiempo, esfuerzo y dinero para preparar estas casas, y no todos están dispuestos a asumir esa tarea.
Los elementos que a menudo son de baja calidad incluyen acabados, hardware, electrodomésticos y accesorios, dice.
Bonito no siempre significa perfecto, concuerda Jessica Ellis de Sotheby's International Realty - Corretaje de Westlake Village en California, señalando que muchos compradores de casas remodeladas optan por error por no participar en varias inspecciones necesarias simplemente porque las propiedades parecen nuevas.
Este es uno de los mayores errores que cometen los compradores al comprar un flip, dice. Siempre animo a los clientes a realizar todas y cada una de las inspecciones necesarias.
Riesgo financiero
Para aquellos que hacen el cambio, existe un gran riesgo financiero involucrado en el proceso.
Si no sabe lo que está haciendo, podría volver a lastimarlo, dice Lynette Kohn Huber con Walker Reid Realty en Boca Raton, Fla. HGTV hace que parezca fácil y divertido, pero esas personas son profesionales con habilidades y experiencia, e incluso tienen fracasos. Hay muchas personas que se vuelven locas con un tirón.
Flipping es un negocio muy despiadado, dice Chris Cusimano de Keller Williams Realty en Boca Ratón, y necesitas tener mucho dinero y tiempo para hacerlo bien, dice. En su experiencia, las ganancias obtenidas de las casas invertidas estaban bien, pero se puede ganar más dinero vendiendo casas de la manera tradicional.
Además de mucho tiempo, dinero, habilidades y experiencia, los flippers necesitan mucha suerte para beneficiarse, dice Allen Roth de Sotheby's International Realty - Corretaje de Beverly Hills en California. También necesitan depender de algún elemento de suerte con la sincronización del mercado. Hay una cantidad increíble de riesgo involucrado, y he visto a los aletadores de primera mano sufrir pérdidas significativas porque algo se estropeó en el camino.
Como flipper, si la suerte no está de su lado y el proceso lleva más tiempo del esperado, le costará, dice Simon Isaacs de Casas en Venta en Simon Isaacs en Palm Beach. Aferrarse a una propiedad por más tiempo de lo anticipado puede dejarlo susceptible a impuestos a la propiedad y facturas de mantenimiento que no anticipaba.
Complicaciones frecuentes
Es bastante común que surjan complicaciones en algún momento, tanto para los compradores como para los vendedores de casas invertidas. Por ejemplo, en algunos estados, incluido Texas, es posible que una casa invertida no califique para una Préstamo FHA , señala Francesca Conway, agente afiliada de la Oficina de campeones de Coldwell Banker Realty en Spring, Texas. Las reglas de la cadena de títulos en Texas establecen que una propiedad debe ser propiedad durante 90 días antes de que pueda calificar para un préstamo de la FHA.
Por lo tanto, limita a los compradores, especialmente a los que compran una vivienda por primera vez, que a veces es el mercado más amplio de casas invertidas, explica.
Como agente de un comprador, puede haber varios contratiempos al cerrar el depósito en garantía de las casas invertidas, dice Ellis. La guerra de ofertas es obviamente mi mayor obstáculo, ya que tienden a ser los más deseables en el mercado.
Desde la perspectiva de un flipper, pueden surgir costos imprevistos del proyecto que están totalmente fuera del control de uno, como demoras en el proceso de permisos y pedidos de materiales, dice Ericka S. Black, afiliada a Coldwell Banker Realty en la región del Atlántico Medio, oficina de Dupont / Logan Circle en Washington, D.C. Por ejemplo, COVID-19 afectó las operaciones de muchas oficinas gubernamentales de permisos y fabricantes de materiales de construcción, lo que generó retrasos imprevistos y costos de proyectos imprevistos.
Esto puede crear una reacción en cadena. Debido a los costos del proyecto imprevistos, algunos flippers optan por tomar atajos, lo que, a su vez, puede resultar en que la cotización esté en el mercado por más tiempo.
Si los profesionales de bienes raíces pueden ver las esquinas recortadas, nuestros clientes y su inspector de viviendas definitivamente lo verán, dice Black. Tomar atajos puede resultar en una pérdida de ganancias porque la casa permanecerá en el mercado por más tiempo.
Advertencia de COVID
Sin embargo, hay una ventaja de vender casas invertidas en este momento, y es gracias a la pandemia de COVID-19, dice Mia Cottet de Sotheby’s International Realty – Los Feliz Brokerage En los angeles. Antes, sus clientes desconfiaban de comprar flips, preocupados de pagar una prima por un trabajo de baja calidad. Ahora las cosas han cambiado.
La gente ahora está menos inclinada a tener que asumir grandes renovaciones, explica. El distanciamiento social con los contratistas en el hogar puede resultar incómodo, y la obtención de materiales en el país y en el extranjero podría ocasionar serios retrasos. Mis clientes están pidiendo más y más ahora por una casa que está 'hecha' '.
