Si se está tomando en serio la compra de una casa, probablemente esté prestando mucha atención a su puntaje crediticio. Después de todo, un puntaje crediticio excelente, uno que es 740 o superior —Le conseguirá la mejor tasa de interés posible en una hipoteca. Aun así, aún podría calificar para un préstamo de la Administración Federal de Vivienda, o FHA, con una puntuación de 500.
Pero hay otra cifra, su relación deuda-ingresos, o DTI, que los prestamistas están analizando de cerca. De hecho, al igual que su puntaje de crédito, su DTI determina si puede calificar o no para una hipoteca. Curiosamente, no es un número que los posibles compradores puedan recitar como si fueran puntajes de crédito.
Esto es lo que necesita saber sobre DTI, incluida la proporción ideal que los prestamistas quieren ver, cómo se calcula y cómo puede mejorar su proporción deuda-ingresos.
¿Qué es una buena proporción de DTI?
Cuando se trata de DTI, el número mágico suele ser 43, explica Casey Fleming, asesor hipotecario y autor de The Loan Guide: Cómo obtener la mejor hipoteca posible. Sus obligaciones mensuales totales no deben exceder el 43 por ciento de su ingreso bruto, que es su ingreso antes de las deducciones de nómina, dice.
En el pasado, a los compradores que compraban viviendas a través de programas de préstamos patrocinados por el gobierno como Fannie Mae y Freddie Mac se les permitía tener un DTI del 50 por ciento. Pero en enero de 2013, la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda redujo la asignación DTI de esas agencias al 43 por ciento o menos. Sin embargo, los compradores con préstamos de la FHA aún pueden tener una relación deuda-ingresos de hasta el 50 por ciento, explica Fleming.
En 2018, más de la mitad de las solicitudes de hipotecas denegadas tenían índices de DTI superiores al 43 por ciento, según los datos de la Ley de divulgación de hipotecas para viviendas publicados por la empresa de análisis financiero. CoreLogic .
¿Qué factores influyen en DTI?
¿Se pregunta cómo se calcula su relación deuda-ingresos? La respuesta simple: divida sus obligaciones mensuales totales por su ingreso mensual bruto total (es decir, antes de impuestos), explica el experto en cumplimiento de préstamos hipotecarios Anna DeSimone .
Las obligaciones totales se componen del pago estimado de la vivienda propuesta, que incluiría impuestos a la propiedad, seguro contra riesgos y cualquier cuota de condominio, más el pago mensual de cualquier préstamo estudiantil, automóvil o préstamos a plazos que tengan 10 o más pagos restantes, explica DeSimone. el autor de Financiamiento de vivienda 2020 . Los gastos mensuales también incluyen el 5 por ciento de los saldos combinados de las tarjetas de crédito renovables, dice.
En teoría, todas las obligaciones de deuda en curso deben incluirse cuando se calcula la relación deuda-ingresos, explica Fleming.
Sin embargo, para propósitos de suscripción, el prestamista solo ve lo que se informa en el informe de crédito, por lo que los préstamos personales que no se informan a las agencias de crédito deben incluirse, pero que a menudo no lo son, dice Fleming.
En cuanto a los ingresos, si tiene un ajetreo secundario además de su trabajo habitual, los suscriptores querrán ver al menos dos años de ingresos netos en las declaraciones de impuestos de un prestatario, lo que demuestra que los ingresos son verificables, sostenibles y que es probable que continúen. Fleming explica. Los ingresos de los últimos dos años se promedian, a menos que los ingresos parezcan estar disminuyendo, en cuyo caso, los suscriptores observarán el año más reciente.
¿Cómo puede mejorar su DTI antes de comprar una casa?
Si está buscando mejorar su relación deuda-ingresos, puede adoptar un enfoque estratégico para pagar sus deudas, dicen los expertos.
Pagar las tarjetas de crédito parece una buena idea, pero es mejor dar este paso de 6 a 12 meses antes de comenzar a buscar una casa, dice DeSimone. A veces, las reglas de crédito se basan en el uso promedio de crédito de los últimos 12 meses.
Además, la regla del 5 por ciento para el uso de tarjetas de crédito que se incluye en el DTI es realmente favorable, ya que a menudo es menor que los pagos mínimos requeridos por los acreedores, dice DeSimone.
Cuando se trata de los pagos de su automóvil, observe cuántos le quedan. DeSimone proporciona este escenario:
Si tiene un préstamo de automóvil mensual de $ 300 y 15 pagos restantes (a partir de la fecha de su solicitud de préstamo), puede cancelar su saldo a 10 pagos si tiene $ 1,500 en efectivo adicional. Luego, lleve la prueba a su prestamista hipotecario de que pagó los cinco pagos y el pago mensual de $ 300 se eliminará de su DTI, dice ella.
lo que es 11 11
¿Lo que hay que recordar cuando se trata de DTI? Comprar una hipoteca y solo preocuparse por su puntaje de crédito es como ir al gimnasio y simplemente hacer cardio, sin tener en cuenta las máquinas de pesas. Una buena relación deuda-ingresos le dará el músculo financiero, por así decirlo, que necesita para asegurar una hipoteca.
