A menos que tenga un hada madrina o un medio millón de personas sentadas, probablemente necesitará una hipoteca si quiere comprar una casa. A continuación, le mostramos cómo calificar para una hipoteca y elegirla, y qué esperar durante todo el proceso.
Comenzar temprano
Seamos realistas: puede ir a tantas jornadas de puertas abiertas como desee, pero no podrá comprar una sin una hipoteca. Así que empiece a rodar temprano y obtenga una aprobación previa incluso antes de comenzar a buscar una casa.
Mi recomendación sería siempre obtener una aprobación previa antes de buscar la casa de sus sueños, dice Nick Beser, director de vivienda y desarrollo comunitario de una organización sin fines de lucro. Soluciones financieras Guidewell . Nunca es bueno enamorarse de una propiedad solo para descubrir que no puede calificar para ella a ese precio en particular. Beser dice que el proceso de aprobación previa no debería tomar más de uno o dos días con un profesional de préstamos de renombre. Una aprobación previa generalmente es válida por 90 días, momento en el cual puede repetir el proceso si es necesario.
(Tenga en cuenta que también puede obtener una precalificación por parte de un prestamista. Esta es una estimación imprecisa de lo que podría pagar según la información financiera que proporcione y una verificación crediticia suave. La precalificación es un proceso más simple y rápido, porque no necesita envíe documentación de sus finanzas. Pero por esa misma razón, también carece de sentido en gran medida y no significa que haya sido aprobado para el financiamiento. Es simplemente una buena manera de estimar el monto de la hipoteca para la que podría calificar).
¿Estás listo?
Pero antes de solicitar una hipoteca, asegúrese de que ha realizado sus acciones financieras: desea dar lo mejor de sí mismo para calificar para las mejores tarifas, o nada.
Preste atención a cómo administra su crédito, dice Tom Gleason, ex director ejecutivo de Vivienda masiva , la autoridad de financiamiento de viviendas sin fines de lucro de Massachusetts. Si está atrasado con el crédito de la tienda, los préstamos para estudiantes o el crédito del automóvil, debe ocuparse de esos problemas. De lo contrario, dice, simplemente te rechazarán.
Es necesario llegar a un punto en el que haya tenido ingresos constantes durante tres años seguidos, dice Marie Presti, propietaria / corredora de Grupo Presti en Newton, Mass. Los bancos también quieren ver algunas reservas de efectivo cuando solicita una hipoteca. A los prestamistas les gusta saber que no solo tiene dinero para el pago inicial, sino también suficiente dinero para pagar la hipoteca en caso de que pierda su trabajo después de comprar la casa. Les gusta ver gastos de tres a seis meses. Esto no tiene por qué ser un fajo gigante de efectivo en su cuenta de ahorros; puede incluir saldos en cuentas de jubilación que, con suerte, no tendrá que tocar, como un 401 (k) o una IRA.
Mientras tanto, calificará para obtener mejores tasas hipotecarias si su crédito es excelente y no tiene una gran cantidad de deudas. Para recibir la tasa más baja, los puntajes crediticios deben estar en los 700, y la relación deuda-ingresos del prestatario debe ser de alrededor del 36%, dice Beser. Eso significa que sus obligaciones de deuda mensuales totales, incluidos los pagos de préstamos estudiantiles, préstamos para automóviles, mínimos de tarjetas de crédito y la hipoteca que está tratando de obtener, no deben exceder el 36% de sus ingresos mensuales antes de impuestos.
Sin embargo, muchos prestamistas tienen financiamiento hipotecario que permitirá puntajes de hasta 600, agrega Beser, y Fannie Mae y Freddie Mac han hecho cambios recientemente para permitir un índice de deuda de hasta el 50%.
En general, cuanto peor sea su puntaje crediticio, mayor será la tasa de interés, dice Beser, y cuanto mayor sea la tasa de interés, mayor será el pago de la hipoteca. Esto es importante porque el monto de su pago mensual puede limitar el tamaño de la casa que puede comprar. Incluso puede ayudar a decidir la comunidad donde su familia puede permitirse vivir, dice.
Si necesita una sacudida rápida en el puntaje de crédito, pagar los saldos de las tarjetas de crédito es uno de los impulsores de crédito más inmediatos alrededor. Eso se debe a que aproximadamente un tercio de su puntaje crediticio está determinado por la utilización del crédito o la cantidad de sus límites de crédito disponibles que ha agotado. El pago de saldos también puede hacer que su relación deuda-ingresos baje a un nivel aceptable.
Ahorrar Pin It Ver más imágenes (Crédito de la imagen: Nasozi Kakembo)
Encuentre un prestamista (y busque programas para compradores de vivienda por primera vez)
Hay muchos tipos de prestamistas hipotecarios, desde el banco de su vecindario o la cooperativa de crédito hasta los bancos en línea y los prestamistas no bancarios. Si bien su propio banco puede ofrecer hipotecas, asegúrese de comparar también las tasas y los términos de otros prestamistas, ya que los bancos de consumo pueden no ser tan competitivos, especialmente para quienes compran por primera vez. En particular, consulte los programas para compradores de vivienda por primera vez respaldados por las autoridad de financiación de la vivienda o los de las cooperativas de ahorro y crédito locales.
Utilizamos un programa para compradores de vivienda por primera vez que se ofrece a través de una cooperativa de crédito a la que tengo acceso en el trabajo, dice Sarah Korval, quien compró una casa adosada con su esposo Scott en Boston en 2016. Examinamos un montón de opciones diferentes, incluidas tres cooperativas de crédito diferentes y opciones de financiamiento a través de un oficial de préstamos. Al final, todas las cooperativas de ahorro y crédito ofrecían programas realmente sólidos con excelentes tarifas, así que optamos por una de ellas.
Para un comprador de vivienda por primera vez, a menudo puede ser difícil llegar a un pago inicial convencional del 20%: no tiene una casa existente para cobrar, y tal vez haya estado demasiado ocupado luchando contra préstamos estudiantiles o pagando alquileres altísimos para ahorrar hasta $ 40,000 o más en efectivo. Sin embargo, puede aprovechar una serie de programas de préstamos diseñados para personas en su situación.
Ahora se ofrecen productos hipotecarios que incluyen pagos iniciales tan bajos como el 3% para ayudar a las comunidades de ingresos bajos y medios y a los adultos jóvenes a obtener la propiedad de una vivienda, dice Beser. Los programas de préstamos federales como FHA, VA y Homeready Mortgage de Fannie Mae facilitan la fijación de una hipoteca sin un pago inicial considerable. De hecho, los préstamos respaldados por Administración Federal de Vivienda (FHA) están abiertos a compradores con puntajes de crédito tan bajos como 580 , tiempo VA loans Permitir que los militares en servicio activo y los veteranos financien una vivienda sin ningún pago inicial.
Beser dice que consulte a los prestamistas en su área que ofrecen estos programas o sus propios programas para compradores por primera vez. También pregunte sobre los programas de incentivos estatales y locales que pueden reducir su pago inicial o la tasa de interés, agrega. Algunos estados o ciudades ofrecen a los residentes beneficios aún más generosos para los compradores primerizos, como asistencia para el pago inicial, siempre que permanezcan en la casa durante un cierto número de años.
Para calificar para estos programas, generalmente deberá completar una clase para compradores de vivienda por primera vez en una organización sin fines de lucro certificada por HUD, ya sea en persona o en línea. Al salir de la reciente recesión, los proveedores de préstamos comprenden que ofrecer un pago inicial más bajo implica un riesgo; sin embargo, ven la educación para la propiedad de vivienda como un poderoso impedimento para el incumplimiento, dice Beser.
Es cierto: los prestatarios que toman una clase de compra de vivienda tienen menos probabilidades de enfrentar una ejecución hipotecaria más adelante. Lo mejor que un consumidor puede hacer por sí mismo es estar mejor educado, dice Gleason. Y pasar por estas clases, lo hemos visto a lo largo del tiempo, hace una gran, gran diferencia.
La cosecha del papeleo
Una vez que esté listo para solicitar una hipoteca (incluida una aprobación previa), deberá reunir una cantidad impía de papeleo financiero. Dependiendo de sus habilidades organizativas (o falta de ellas), esta podría ser la parte más onerosa del proceso de compra de una vivienda. Además de completar la solicitud de préstamo, generalmente deberá ubicar y proporcionar:
sigo viendo 1234
- Sus dos últimas declaraciones de impuestos y formularios W-2
- Recibos de pago recientes (u otra prueba de ingresos)
- Saldos y pagos mensuales adeudados por préstamos estudiantiles, préstamos para automóviles y otras deudas
- Saldos de tarjetas de crédito y pagos mínimos
- Estados de cuenta bancarios actuales (cheques y ahorros)
- Saldos de cuentas de inversión (401k, IRA, etc.)
- Cheques de alquiler cancelados (comprobante de los pagos de alquiler actuales)
Hipoteca de tasa fija versus hipoteca de tasa ajustable (ARM)
La mayoría de los préstamos para compradores de vivienda por primera vez implican una hipoteca estándar a tasa fija a 30 años. Aquí es donde bloquea una determinada tasa de interés durante 30 años; es la opción de menor riesgo porque su pago mensual no cambiará. Sin embargo, ese no es el único producto hipotecario que existe, ni mucho menos.
Una hipoteca de tasa ajustable, por otro lado, es exactamente lo que parece: la tasa de interés puede cambiar. Verá que se anuncian como ARM 5/1 o 7/1, lo que significa que la tasa es fija durante los primeros cinco (o siete) años, y luego puede cambiar según las condiciones del mercado una vez al año.
Una ARM es un poco más arriesgada, pero tiene una ventaja, es decir, la tasa inicial será más baja que una hipoteca de tasa fija. Por ejemplo, digamos que una hipoteca de tasa fija a 30 años se anuncia al 4%; un ARM 5/1 en el mismo prestamista puede comenzar en 3.5%. Eso puede significar ahorros considerables durante los primeros cinco años y permitirle calificar para una hipoteca más grande. Pero dado que las tasas de interés han estado rondando mínimos históricos desde la Gran Recesión, es justo asumir que pagará más, tal vez un poco más, dentro de seis años si no vende o refinancia su hipoteca antes. luego. Es por eso que la mayoría de los recursos para compradores de vivienda por primera vez lo guiarán hacia (o incluso requerirán) una hipoteca de tasa fija.
Sobre PMI
La razón por la que cualquier prestamista quiere que usted haga un pago inicial, ya sea para un automóvil o una casa, es que, hasta que pague una buena parte del préstamo, ellos son los que asumen gran parte del riesgo financiero. Un pago inicial del 20% garantiza que, incluso si el mercado de la vivienda colapsa y el valor de la vivienda cae entre un 10% y un 15%, la vivienda todavía vale más de lo que el prestamista ha invertido en ella.
Por eso, si no deposita el 20% o más, la mayoría de los prestamistas le pedirán que compre un seguro hipotecario privado, o PMI (que protege al prestamista en el escenario anterior, no a usted).
Hay diferentes formas en que pagará el PMI, según el programa de préstamos: algunas lo incluirán en la hipoteca para que se financie durante 30 años a una tasa de interés ligeramente más alta, y otras veces puede pagar unos $ 100 adicionales. un mes en su hipoteca (hasta que alcance del 20% al 30% del valor neto de la vivienda). Pero incluso si no lo ve, lo pagará de una forma u otra.
Los posibles compradores de vivienda que utilizan productos hipotecarios de bajo pago inicial para financiar probablemente pagarán un PMI y / o recibirán una tasa de interés ligeramente más alta si eligen una opción de 'Seguro hipotecario pagado por el prestamista', dice Beser. Dicho esto, muchos compradores de vivienda por primera vez descubren que, cuando todo está dicho y hecho, el pago de la hipoteca es más bajo de lo que actualmente pagan en alquiler.
Acerca de los puntos
Tal vez hayas oído hablar de los puntos hipotecarios, en cuyo caso probablemente pensaste: ¿Qué diablos tienen que ver los puntos con todo? ¡Buena pregunta! Básicamente, puede pagar más dinero por adelantado para reducir su tasa de interés a largo plazo.
Un punto es generalmente el 1% de la hipoteca. Entonces, por ejemplo, en una hipoteca de $ 200,000, es posible que pueda pagar $ 2,000 adicionales (un punto) al cierre para reducir su tasa de interés del 4% al 3.5% durante la vigencia del préstamo. Ese bit adicional se sumará en el transcurso de 30 años, lo que le permitirá ahorrar decenas de miles de dólares en intereses y reducirá su pago cada mes. Si tiene el dinero en efectivo, ciertamente puede valer la pena, pero los compradores por primera vez a menudo tienen problemas de liquidez.
Costos de cierre
Hablando de efectivo: un pago inicial no es el único dinero por adelantado que necesitará para obtener una hipoteca. Asegúrese de tener en cuenta los costos de cierre, que varían según el estado pero tienden a promedio alrededor de $ 3,700 y puede incluir tarifas de originación (la tarifa del banco por escribir el préstamo), tarifas de topógrafo, puntos, seguro de título, tarifas de tasador y abogado, y otros cargos aleatorios. Su oficial de préstamos debe poder proporcionarle una estimación de buena fe de estos cargos con anticipación. En algunos casos, es posible hacer que el vendedor pague los costos de cierre: Básicamente, ellos pagan las tarifas y luego le cobran mucho más por la casa, por lo que el dolor se extiende durante el transcurso de su hipoteca a 30 años.
También es posible que deba pagar por adelantado el valor de un año de seguros de propietarios e impuestos a la propiedad para cerrar, lo que irá a una cuenta de depósito en garantía (lo que significa que el banco retiene el dinero y paga esas facturas en su nombre durante todo el año).
Lo que está aprobado y lo que puede pagar pueden ser dos números diferentes
Finalmente, recuerde que solo porque califique para una hipoteca de $ 400,000 no significa que deba comprar una casa de $ 400,000. Base su rango de precio objetivo en torno al pago mensual que le resulte cómodo y, si es más bajo de lo que califica, recuerde que tiene ese margen de maniobra adicional si realmente lo necesita.
Por lo general, digo que para los compradores por primera vez, intente llegar lo más alto posible en su límite, pero aún así se sienta cómodo haciendo el pago mensual de la vivienda, dice Presti. Pero recuerde que la propiedad de su vivienda conlleva costos más allá de la hipoteca: el seguro, los impuestos a la propiedad, los servicios públicos y el mantenimiento pueden sumar miles de dolares al año .
Los consumidores que siempre han alquilado a menudo no son conscientes de los costos de propiedad, dice Beser. Deben comprender que financiar una hipoteca es solo el primer paso. Una vez que se muden, también tendrán impuestos, seguros y costos de mantenimiento.
Al mismo tiempo, dice Presti, parte de ese dinero volverá a usted en forma de deducción de impuestos por intereses hipotecarios. Y si, como comprador joven, confía en que avanzará en su carrera durante los próximos años, es posible que se sienta más cómodo estirándose.
Solo recuerde: una hipoteca es implacable y vender una casa no es como romper un contrato de arrendamiento. Tienes que ser realista sobre el precio de la casa que puedes comprar, dice Gleason. Nada crea más estrés en una familia que extender demasiado su casa y no estar seguro de poder hacer los pagos de la hipoteca. Así que vive dentro de tu presupuesto y cíñete a eso.
![Mejor pintura para muebles en el Reino Unido [2022]](https://hotelleonor.sk/img/blog/59/best-furniture-paint-uk.jpg)
