Está tratando de ahorrar un 20 por ciento para pagar su primera casa, pero ¿sabe exactamente por qué se está esforzando por esa cantidad? Aunque no es necesario que anote ese porcentaje del precio de compra de su casa para comprar, sí ayuda de dos maneras principales: le ahorra dinero a largo plazo al eliminar los intereses y lo convierte en un solicitante de préstamo más atractivo. Y aunque todo eso suena como un gran objetivo, a muchos les puede parecer imposible. E incluso si encuentra formas de ahorrar ese dinero, ¿estará sacrificando una vida que de otra manera sería divertida y satisfactoria?
Si bien el pago inicial del 20 por ciento puede parecer el pago inicial estándar, en realidad está lejos de eso. De acuerdo con la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios , en los últimos cinco años, más del 70 por ciento de los compradores de vivienda por primera vez (que no pagaron todo en efectivo) y el 54 por ciento de todos los compradores hicieron pagos iniciales de menos del 20 por ciento.
¿Qué se interpone en nuestro camino para alcanzar este objetivo de ahorro? Según ese mismo informe de 2017, las barreras al ahorro variaron entre los grupos de edad. Alrededor del 23 por ciento de los encuestados de 36 años o menos dijeron que ahorrar para el pago inicial era la tarea más difícil en el proceso de compra de una vivienda, a menudo citando que la deuda de préstamos estudiantiles los frenaba. Los encuestados también señalaron la deuda de tarjetas de crédito y préstamos para automóviles como factores de estancamiento.
Hay razones muy prácticas por las que la gente dice que debe apuntar al 20 por ciento, pero sé que, como comprador por primera vez, eso es mucho dinero en efectivo por adelantado, dice Farnoosh Torabi, periodista de finanzas personales, presentador del podcast Entonces dinero , y Embajador de Educación Financiera de Chase Slate. Cuando deposita ese dinero, su evaluación de riesgos desciende en el buen sentido. En otras palabras, no se le considera un prestatario tan arriesgado como alguien que tiene solo un cinco por ciento de anticipo.
Poner el 20 por ciento significa que no tendrá que pagar un seguro hipotecario privado (PMI) y probablemente también obtendrá una mejor tasa de interés, dos cosas que le darán un pago hipotecario mensual más bajo. Además, tener un financiamiento más seguro a menudo endulzará su oferta para ayudarlo a obtener la casa que desea.
Si aún está calculando cuánto dinero desea depositar en una casa, aquí hay algunos factores útiles que debe considerar:
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Practique el pago de su nueva vivienda
Si vas a tener una hipoteca que es mayor que el costo de tu alquiler actual, finge que ya tienes el pago de la hipoteca, sugiere Paula Pant, presentadora del Permitirse cualquier cosa podcast.
Coloque ese pago (o la diferencia entre su alquiler actual y su hipoteca futura estimada) en una cuenta de ahorros. Eso te hará imitar la experiencia de tener un pago hipotecario mayor y podrás ver cómo se siente esa experiencia en tu vida, dice Pant. Si después de un mes o dos piensas: 'Esto es demasiado estresante. El resto de mi flujo de caja es demasiado ajustado ''. Entonces, no hay daño, no hay falta. Acaba de acumular algunos ahorros adicionales, dice Pant. Use ese dinero más tarde para mudarse y liquidar los gastos, aconseja.
Evite el PMI para prepararse para lo inesperado
La mayoría de los préstamos no conformes y las hipotecas convencionales con un pago inicial inferior al 20 por ciento se aplicarán al seguro hipotecario privado (PMI). PMI protege a la compañía hipotecaria si no cumple con su préstamo. El PMI generalmente cuesta entre el 0,5 y el 1 por ciento del monto total del préstamo anualmente, según Investopedia . Eso significa que con un préstamo de $ 100,000 usted podría estar pagando $ 1,000 al año, o $ 83.33 al mes (asumiendo que la tarifa del PMI es del 1 por ciento). Duplique ese número mensual si su préstamo es de $ 200,000 y así sucesivamente.
Aunque $ 83.33 puede que no le parezca mucho por mes en este momento, no debe descartar cómo podría afectar sus gastos en el futuro. ¿Qué sucede si necesita cuidar a un familiar enfermo, mientras está embarazada, y el automóvil necesita llantas nuevas, o si pierde su trabajo y el techo comienza a gotear? Eso es lo que me preocupa del PMI, no los 80 dólares al mes, dice Pant. Debe pensar en cómo puede hacer frente a este pago mensual durante los próximos 15 o 30 años mientras supera todo tipo de obstáculos en el camino, tanto a nivel financiero como personal.
Una compra importante y un compromiso a largo plazo no deben basarse en si en esta instantánea particular a tiempo puede cumplir con los pagos mensuales, dice Pant. El marco de toma de decisiones más sabio sería si esta compra es algo con lo que pueda vivir durante muchos años y sea lo suficientemente asequible como si ocurrieran contratiempos importantes en el futuro.
Establezca su objetivo de pago inicial y su cronograma
Considere trabajar con un asesor financiero antes de comenzar a buscar una casa para obtener ayuda para ahorrar para el pago inicial y asegurarse de que está buscando una casa que pueda pagar.
Cuando mis clientes millennials acuden a mí y hablamos de sus principales objetivos de vida, comprar una casa casi siempre está en sus listas de deseos, dice Ziyah Esbenshade, asesora financiera de Pell Wealth Partners en la ciudad de Nueva York. Trabajará con sus clientes realizando un análisis en profundidad de sus ingresos y gastos: identificamos oportunidades para que ahorren para el pago inicial, dice. Una vez que mis clientes identifican el pago inicial del 20 por ciento como una meta, observamos su flujo de efectivo y vemos cuánto pueden ahorrar mensualmente, dice. Luego, configuran una parte del cheque de pago del cliente para ir a una cuenta externa que es únicamente para este objetivo.
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El objetivo podría ser ahorrar ese dinero durante un período de tres años, dice Esbenshade. Una vez que creamos su plan, la gente se entusiasma mucho con él y cuando me reúno con ellos un año después, dicen: 'No puedo creer cuánto dinero había ahorrado para este objetivo y se siente realmente alcanzable'. de orgullo allí, dice ella.
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Mejora tu crédito
El crédito juega un papel importante en el proceso de compra de una vivienda. Le recomendaría que se tome su crédito tan en serio como su disponibilidad de efectivo, dice Torabi.
Si su puntaje crediticio es menos que estelar, el tiempo que se toma para ahorrar para el pago inicial es un buen momento para aumentarlo. No solo te garantizará un préstamo, sino que también ahorrarás dinero en el proceso. Para obtener la tasa de interés más baja posible, debe asegurarse de tener el mejor puntaje crediticio, dice Esbenshade. ¿No estás seguro de qué puntuación apuntar? Mira lo que Se necesita puntaje de crédito para comprar una casa. .
Asegúrate de tener un fondo de emergencia.
Todos nuestros expertos recomendaron tener al menos tres meses de gastos ahorrados en su fondo de emergencia para esos sucesos inesperados que mencionamos anteriormente. Sé que hay algunas personas a las que les gusta llevar eso un poco más lejos ... pero tres meses es un barómetro cómodo, dice Pant.
Torabi se hace eco de esto y agrega que cree que los millennials con conocimientos digitales probablemente tendrían más posibilidades de recuperarse después de un despido, y que un mínimo de tres y un máximo de seis meses de gastos de manutención en ahorros serían suficientes.
Considere los gastos de vida
Antes de decidir qué casa desea comprar, considere lo que los próximos tres, cinco o 10 años pueden traerle a usted y a su familia. ¿Quiere tomarse un tiempo libre del trabajo para quedarse en casa con los niños? Eso afectará sus ingresos y su capacidad para realizar los pagos de la hipoteca. ¿Piensan usted o su pareja volver a la escuela a tiempo completo o parcial? ¿Necesitará un coche nuevo pronto? Ese es un gasto para el que necesitará dinero después de cerrar su casa. Todas estas son decisiones importantes que debe considerar cuando esté considerando usar sus ahorros y hacer pagos mensuales.
Compre una casa que sea asequible bajo la circunstancia de que solo haya una persona que gane dinero, sugiere Pant. Eso en realidad hace dos cosas: una, le da la flexibilidad de tener a uno de los padres en casa. Dos, si se separa, se divorcia y luego una persona se muda y la otra se queda con la casa, es más probable que la persona que se quede con esa casa pueda seguir pagando. ese pago.
Si bien ese esfuerzo puede no ser realista para todos los que compran una casa en base a un ingreso doble, si ahorra una parte sólida del cheque de pago de una persona, tendrá grandes ahorros en caso de que uno de ustedes experimente la pérdida del trabajo, necesite tiempo libre para cuidar a un familiar enfermo, requerir tiempo libre adicional después de que nazca un bebé o simplemente estar mejor preparado para los grandes gastos que la vida le depara. ¿Tiene un auto que está en sus últimos tramos? Pant sugiere preguntarse si puede hacer que el automóvil sobreviva por uno o dos años más, luego arregle el automóvil para que funcione y trate de hacerlo durar para que pueda usar ese otro dinero para el pago inicial y obtener la mejor hipoteca que usted. pueden. Al final, te favorecerá económicamente esperar.
Torabi dice que acepte la hipoteca que le permite un respiro en su presupuesto. Está invirtiendo dinero en lo que, con suerte, será un activo valioso con el tiempo, dice ella.
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Evite aprovechar su jubilación para el depósito
A informe reciente descubrió que uno de cada tres millennials dijo que pidió prestado contra sus cuentas de jubilación o se retiró de su 401 (k) o IRA para obtener dinero para la compra de su casa.
El IRS permite retiros limitados de IRA sin multas para la compra de una vivienda por primera vez de hasta $ 10,000. Y si has tenido un Roth IRA durante al menos cinco años, es posible que tenga un poco más de margen de maniobra; siempre puede retirar contribuciones libres de impuestos y multas, pero aún está sujeto al límite de $ 10,000. Los fondos se pueden utilizar para la compra de una vivienda por primera vez o para los costos de cierre.
Sin embargo, esto no siempre se aconseja: creo que retirar hasta $ 10,000 de su Roth es un gran error, dice Esbenshade. Las cuentas IRA Roth son como el estándar de oro en la inversión, especialmente cuando eres joven porque el dinero crece libre de impuestos durante toda tu vida y luego sale libre de impuestos. Si tiene que tocar las cuentas de jubilación, creo que probablemente hacerlo en forma de préstamo sería la mejor de las malas opciones. Pero el objetivo real es tratar de obtener ese pago inicial sin tomarnos ni perjudicar su jubilación. ¿Su consejo? Es mejor animarse y pagar el PMI.
Considere préstamos para la compra de vivienda por primera vez
Un préstamo de la Administración Federal de Vivienda (FHA) es una hipoteca respaldada por el gobierno diseñada para ayudar a los compradores de vivienda por primera vez que no tienen tanto dinero para depositar en su casa o que tendrían dificultades para recibir un préstamo convencional. Con un préstamo de la FHA, el requisito de pago inicial es del 3.5 por ciento para puntajes de crédito de 580 y más y del 10 por ciento para puntajes de crédito de 500-579, según un artículo sobre BankRate.com . También pagará un PMI especial, llamado prima de seguro hipotecario (MIP) de la FHA, ya sea por la vida del préstamo (si paga menos del 10 por ciento) o por 11 años (si paga más del 10 por ciento). ). Puede cancelar el MIP, aunque refinanciando a un préstamo convencional.
¿Qué significa cuando sigues viendo números de ángeles?
Aunque esto puede parecer mucho, en realidad es una buena opción para muchos. Torabi dice que es un camino diferente hacia la propiedad de vivienda para quienes compran por primera vez con un ingreso determinado que quieren convertirse en propietarios y tal vez no tengan tanto dinero en efectivo por adelantado para hacerlo. Sin embargo, estos deben tomarse solo si no se está excediendo en lo que respecta a la hipoteca.
Investigue, se repite Ebenshade. Si califica para un préstamo de la FHA y tiene un trabajo seguro, puede pagar los costos de la vivienda y tiene ese fondo de emergencia adicional reservado, entonces creo que vale la pena explorarlo.
