Hamilton y Burr. Kanye y Drake. Dientes recién cepillados y zumo de naranja. Estos son pares que nunca deben mezclarse. Y, en general, se diría que la deuda y la propiedad de la vivienda son uno de estos pares mutuamente excluyentes, pero eso puede estar cambiando, dice un nuevo reporte del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU.
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La Autoridad Federal de Vivienda (FHA) informe hipotecario anual confirma las sospechas de que las deudas, como los préstamos para estudiantes, están afectando la entrada de los compradores de vivienda por primera vez en el mercado inmobiliario. Pero en lugar de permitir que la deuda los mantenga alquilando, ahora están encontrando formas de comprar casas de todos modos, con deudas y todo.
Según el informe, la proporción promedio de deuda a ingresos (DTI) de las hipotecas de compra de la FHA alcanzó el 43,09 por ciento, un aumento año tras año por sexto año consecutivo y el DTI promedio más alto de la historia. Además, la cantidad de hipotecas aseguradas por la FHA de mayor riesgo, o aquellas con un índice DTI de más del 50 por ciento, también aumentó cuatro puntos porcentuales desde 2017 al 24.80 por ciento. Por contexto, su índice de DTI debe caer por debajo del 43 por ciento para que la mayoría de los prestamistas lo aprueben para un préstamo convencional; el informe encontró que la mayoría (54.60 por ciento) de los que compraron hipotecas de compra de la FHA tenían un DTI por encima de este umbral.
Tradicionalmente, Préstamos FHA tienen como objetivo ayudar a aquellos que tradicionalmente no tienen acceso a las hipotecas convencionales a lograr la propiedad de una vivienda. Debido a que están asegurados por el gobierno federal, quienes reciben préstamos de la FHA generalmente tienen puntajes de crédito más bajos y pagos iniciales más pequeños. Debido a esto, los préstamos de la FHA desempeñan un papel importante en ayudar a los compradores de viviendas de minorías y de ingresos bajos y moderados a comprar sus primeras viviendas con financiamiento; de hecho, el 33,76 por ciento de los endosos de la FHA se destinaron a prestatarios de minorías en 2018. En total, la FHA ha otorgó más de 47.5 millones de hipotecas, o el 12.10 por ciento de las originaciones de hipotecas residenciales unifamiliares, desde sus inicios en la década de 1930.
Si bien este salto en DTI puede parecer impactante, esto no solo está sucediendo con los préstamos de la FHA. En general, los estándares de aprobación de hipotecas parecen estar relajados. En junio pasado, un análisis de CoreLogic descubrió que el porcentaje de todos los préstamos conformes convencionales iban a parar a prestatarios tradicionalmente arriesgados. Este cambio puede estar relacionado en gran medida con la desaceleración generalizada del mercado de la vivienda. Y dado que más millennials tienen mayores sumas de deuda debido a los préstamos estudiantiles y al estancamiento del crecimiento salarial, los bancos deben ampliar su grupo de solicitantes para que la gente siga solicitando y comprando hipotecas.
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¿Otra pepita interesante del estudio? Más solicitantes de la FHA están recibiendo asistencia financiera de familias mientras aseguran su hipoteca. En 2018, el 26,16 por ciento de los prestatarios recibió un fondo de regalo de un miembro de la familia elegible. No es de extrañar que los millennials necesiten en gran medida la ayuda financiera de amigos y familiares para comprar una propiedad porque es hella costoso. De hecho, Zillow informó en diciembre que el 54 por ciento de los compradores urbanos están utilizando obsequios económicos de familiares o amigos para ayudar a cubrir el pago inicial.
Pero es algo inesperado descubrir que una gran parte de los solicitantes de la FHA están recibiendo asistencia financiera, ya que la hipoteca tiene como objetivo ayudar a los solicitantes en desventaja financiera a generar riqueza a través de la propiedad de una vivienda. Una interpretación de estos datos podría ser que aquellos que tradicionalmente podrían obtener un préstamo convencional con la ayuda de los padres ahora deben comprar con un préstamo de la FHA debido a la deuda de préstamos estudiantiles, menos activos financieros, puntajes de crédito bajos y precios de vivienda súper caros: cuatro factores que plagan el mercado millennial. Y si eso es cierto, eso significa que muchos de los que ya están en desventaja financiera y que se habrían beneficiado de los préstamos de la FHA podrían ser expulsados del mercado de compra de viviendas por completo, ya que no tienen acceso a asistencia financiera externa.
De cualquier manera, este aumento muestra cuánto más difícil se ha vuelto para los compradores de vivienda por primera vez obtener una hipoteca en lo que las generaciones mayores considerarían una forma tradicional o menos riesgosa. Hacen lo que pueden.
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