Imagínese encontrar una casa que le encanta (o al menos ve mucho potencial). Ahora: ¿Qué pasaría si pudiera vivir allí, pero en lugar de gastar sus ahorros por adelantado, paga una pequeña porción además de su alquiler cada mes para el pago inicial? Suena como un sueño, ¿verdad? Lo más probable es que sí, especialmente si es un trabajador autónomo, crédito regular , o una alta relación deuda-ingresos (¡esos malditos préstamos estudiantiles!), o simplemente no puedo ahorrar suficiente dinero en efectivo todos los meses para hacer un pago inicial.
Bueno, esta situación no es solo cosa de sueños, es un tipo de contrato conocido como alquiler con opción a compra. Pero al igual que muchos escenarios demasiado buenos para ser verdad, conlleva una buena cantidad de riesgos a considerar. Esto es lo que debe saber antes de firmar:
¿Qué es un arrendamiento de alquiler con opción a compra?
Estos arrendamientos tipo unicornio se denominan de muchas formas, pero los arrendamientos de alquiler con opción a compra, contratos de arrendamiento con opción a compra, acuerdos de arrendamiento con opción a compra u opciones de arrendamiento con opción a compra se utilizan comúnmente. En un contrato de alquiler con opción a compra, el inquilino acepta alquilar una unidad o una casa al propietario. Cada mes, el arrendador guardará parte del pago mensual hacia el fondo del inquilino en la casa. El precio acordado se mantiene fijo durante todo el arrendamiento. Por lo general, una vez que el inquilino ha pagado suficiente capital en la vivienda para calificar para una hipoteca, el inquilino tiene la opción de comprarle al propietario.
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Por ejemplo, un inquilino puede firmar un contrato de arrendamiento con opción a compra por una casa de $ 150,000. El arrendador les pedirá que dejen $ 500 y paguen $ 1,200 al mes; $ 200 de esto se destinarán al pago inicial. Después de dos años, los inquilinos habrán pagado $ 4,800 para el pago inicial, o el 3,2 por ciento del valor de la propiedad, suficiente para cubrir un pago inicial de un Hipoteca FHA . Si así lo eligieron (recuerde, es la opción de compra), el inquilino puede asegurar la hipoteca y seguir los procedimientos estándar de compra de vivienda.
Aunque esto suena como una gran configuración, los arrendamientos de alquiler con opción a compra no siempre son tan mágicos.
Por un lado, pueden ser costosos. Los propietarios pueden exigir tarifas por adelantado no reembolsables (conocidas como prima de opción) para asegurar la opción de compra. Pueden terminar siendo tan costosos como el pago inicial, si no más. El estándar suele ser del 5 por ciento, pero esto se puede negociar entre las partes. Además, si un inquilino opta por no comprar al final del contrato, no se le devolverá el dinero almacenado.
También es importante tener en cuenta que los arrendamientos de alquiler con opción a compra suenan similares, pero son muy diferentes de los contratos para la creación de escrituras (que tienen su propio conjunto de riesgos). Los contratos de escrituras son viviendas financiadas por el vendedor en las que un comprador paga al vendedor durante un largo período de tiempo en cuotas mensuales con altos intereses. En estas situaciones, el inquilino es responsable de todas las reparaciones y, por lo general, también de los impuestos y el seguro.
En el alquiler con opción a compra, el inquilino generalmente está cubierto por la ley de inquilinos durante el período de alquiler y no es responsable del mantenimiento o las reparaciones. Sin embargo, esto puede variar de un estado a otro, y su arrendador puede intentar que usted firme estos derechos (aunque, nuevamente, la legalidad de esto varía de un estado a otro).
¿Cuáles son algunos de los riesgos de un arrendamiento de alquiler con opción a compra?
Debido a que la propiedad de vivienda se está volviendo fuera del alcance de más estadounidenses, los arrendamientos de alquiler con opción a compra se están volviendo más populares. Ahora hay algunas empresas de Wall Street bien financiadas que oferta programas transparentes de alquiler con opción a compra para viviendas renovadas de alta gama. Además, son comunes en las ventas entre pares, como si un amigo de la familia quisiera venderle su propiedad, pero usted aún no tiene financiamiento completo. Sin embargo, según Nichole Monticelli, agente inmobiliaria de BEX Realty En Florida, los contratos estándar de alquiler con opción a compra casi siempre se redactan teniendo en cuenta el mejor interés del vendedor, lo que significa que cuando se incorpora a ellos como inquilino, debe hacer su debida diligencia para mitigar el riesgo.
Por ejemplo, el propietario / vendedor puede intentar que todo el mantenimiento y las reparaciones recaigan sobre el inquilino (esto puede ir en contra de las leyes de inquilinos en muchos estados, ¡así que consulte con su abogado!) O un contrato puede establecer que un solo pago atrasado anulará el acuerdo. . Esto significa que el inquilino perdería todo el dinero que ya haya pagado, así como el dinero que haya invertido en renovaciones y reparaciones en la propiedad.
Y dado que los arrendamientos de alquiler con opción a compra son atractivos para aquellos que de otra manera se ven expulsados de las opciones tradicionales de compra de vivienda, el mercado es susceptible a las estafas. Por ejemplo, Florida vio un aumento en las estafas relacionadas con arrendamientos de alquiler con opción a compra durante el colapso del mercado inmobiliario de mediados de la década de 2000, dice Monticelli. Hubo muchos casos en los que los inquilinos estaban haciendo sus pagos mensuales, completando reparaciones e incluso mejorando la casa mientras los propietarios se embolsaban sus pagos. Los propietarios dejarían de hacer los pagos de la hipoteca y los inquilinos se encontrarían drogados cuando los bancos vinieran a reclamar la propiedad. A 2016 Investigación del New York Times mostró que estas estafas estaban aumentando nuevamente.
Si encuentra una oportunidad de alquiler con opción a compra, esté atento a algunas de estas señales de alerta:
- Si la casa está en mal estado, esto puede indicar que fue abandonada, que ya ha sido ejecutada o que el banco está en proceso de reclamarla.
- Tenga cuidado con un arrendador que lo desanime de realizar una inspección y tasación independientes.
- Sus pagos adicionales deben sumar el monto del pago inicial acordado: por lo general, estamos hablando de un pago inicial del 3.5 por ciento para una hipoteca asegurada por la FHA, Holden Lewis, un experto en viviendas en NerdWallet , dice.
- Verifique el informe de título para verificar que su arrendador es el dueño legal de la propiedad, dice Shaolaine Loving, abogado de Loving Law LTD . El informe también detallará los gravámenes o sentencias adicionales que tendrían que pagar antes de que usted tome la propiedad (y es probable que el propietario le pida que los pague).
Sin embargo, incluso si todas estas cosas se aclaran, es importante darse cuenta de que todavía está entrando en una situación inestable: está invirtiendo en algo sobre lo que tiene poco control.
Por ejemplo, aunque es posible que no haya habido gravámenes adicionales contra la propiedad cuando firmó su contrato de arrendamiento, el propietario puede haber agregado algunos después del hecho, dice Loving. Determinar si este es el caso y tratar de protegerse contra él, tendrá un costo adicional para usted. Esto puede hacer que el costo real de comprar una casa a través de un contrato de alquiler con opción a compra sea mucho más alto que el de una compra tradicional.
Además, aunque tiene derechos legales sobre el dinero que invirtió, podría ser muy costoso obtener lo que se le debe en casos extremos: el propietario aún puede incumplir con sus obligaciones hipotecarias y perder la casa debido a una ejecución hipotecaria, dice Loving. [Esto] lo pondría en el aprieto de tener que litigar por cualquier remedio contra el vendedor.
Qué hacer antes de firmar en la línea punteada
Si ha decidido que alquilar con opción a compra es para usted, o si se ha enamorado de un alquiler que tiene una opción de compra, el siguiente paso debería ser llamar a su abogado. Como se indicó anteriormente, los diferentes estados y regiones tienen sus propias leyes relacionadas con el alquiler con opción a compra, así que asegúrese de que su abogado sepa dónde desea firmar un contrato de arrendamiento.
Monticelli tiende a aconsejar a sus clientes que se mantengan alejados de los arrendamientos de alquiler con opción a compra, pero si sus clientes deciden seguir esta ruta, siempre recomienda que un abogado revise el contrato y lo reescriba para que sea más favorable para el inquilino y mitigue. riesgo. Por ejemplo, los inquilinos pueden asegurarse de no pagar el doble por las actualizaciones y renovaciones en las que están invirtiendo y de que el precio de compra no se pueda aumentar cuando llegue el momento de comprar. Si el vendedor no renegocia, tómelo como una señal de advertencia, dice ella.
Una vez que su abogado le diga todo lo claro, hable con un prestamista:
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Pida ser precalificado y muestre el contrato al oficial de préstamos, dice Lewis. Un oficial de préstamos tomará su información financiera y le informará si está bien encaminado para obtener una hipoteca en unos años. También se asegurarán de que sus pagos de alquiler fraccionados se sumen para hacer un pago inicial cuando llegue ese momento.
Y, por supuesto, si el alquiler con opción a compra parece demasiado arriesgado, pero le gusta la conveniencia de tener sus ahorros para el pago inicial junto con el alquiler, siempre existe la opción de mudarse a un lugar más barato pero pagando la misma cantidad en alquiler (es decir, , el alquiler más barato para el propietario y la parte sobrante en su cuenta de ahorros).
