Después de hacer algunas renovaciones importantes en mi casa, quería determinar nuestro retorno de la inversión, cuánto más podíamos hacer antes de que nuestra propiedad mejorara demasiado y si valía la pena explorar la refinanciación. Así que me volví hacia mi agente inmobiliario tan generoso, Garrett Ackles de Semonin en Louisville, Kentucky, para obtener una estimación aproximada antes de buscar una estimación oficial. Por lo general, cuando recibe una evaluación, viene con páginas difíciles de examinar en la jerga inmobiliaria. Así que imagina mi sorpresa cuando Ackles me dio un número sencillo y una explicación que casi cualquiera podía entender.
Si bien muchos profesionales de bienes raíces evalúan en términos de dólares por pie cuadrado, Ackles prefirió, al menos en mi caso y en nuestra área, calificar las propiedades en una escala de una a cinco estrellas. Básicamente, mira las propiedades en el vecindario, ve lo que están buscando y crea cinco grupos diferentes: las propiedades que son casi imposibles de vivir son las propiedades de una estrella, y las propiedades de primera línea, las casas de ensueño son las cinco propiedades estrella, con el precio medio de la vivienda en el área como las propiedades de tres estrellas.
Mirándolo de esta manera, puedo identificar fácilmente el tipo de comprador y el rango de precios que probablemente pagarían por la propiedad, me dice Ackles. Luego, podemos asignar un precio razonable por rango de pie cuadrado para cada una de las categorías de 'estrellas' en el microárea. También dijo que este método le permite controlar mejor las variaciones.
Me dijo que cuando compramos nuestra propiedad por primera vez, la habría clasificado como una baja de dos estrellas: tenía potencial, era habitable, pero necesitaba urgentemente actualizaciones. Pagamos $ 200,000 por él, o aproximadamente $ 50 por pie cuadrado. Luego, cuando hicimos las actualizaciones generales iniciales (como instalar aire acondicionado central, toneladas de actualizaciones cosméticas y un trabajo de renovación en el horrible tercer piso), dijo que saltamos a una casa sólida de tres estrellas de media a alta, subiendo nuestras estimaciones de $ 85 por pie cuadrado a $ 95 por pie cuadrado.
¡Y tenía razón! Cuando tuvimos una tasación oficial, nuestra casa estaba valorada en $ 350,000 después de nuestras actualizaciones iniciales.
Así que hicimos más renovaciones, renovando nuestra cocina, despensa y baño (que Ackles nos dijo que sería visual y funcionalmente apreciado por un comprador de gama alta). Nos dijo que estas renovaciones nos llevaron a una categoría alta de tres a cuatro estrellas. Basado en propiedades comparables en el área, eso nos trajo de $ 110 a $ 115 por pie cuadrado, o entre $ 429,000 y $ 448,000.
Decidimos que valía la pena refinanciarlo y obtuvimos una tasación oficial. Resulta que, de nuevo, tenía razón, aunque un poco conservador, y nuestra casa valía 475.000 dólares.
Todavía estamos planeando algunas actualizaciones menores para mejorar aún más nuestra calificación, pero Ackles nos dijo que nuestra casa realmente solo podrá entrar en la calificación media de cuatro estrellas, o alrededor de $ 125 por pie cuadrado, ya que ese es el valor máximo potencial de nuestra propiedad, por su ubicación y funcionalidad general. Aunque podríamos agregar todas las mejoras a nuestra propiedad, el retorno de la inversión que obtendremos es limitado.
Al igual que el comprador que no pagaría dinero de 'cinco estrellas' por un hotel que se encuentra a media milla de la playa, no creo que haya nada que pueda hacer, ni ninguna cantidad de dinero que pueda gastar, para haga de este un lugar de cinco estrellas, dijo Ackles.
¿Qué significa el número 1111?
Sí, el método de Ackles no es convencional, pero el enfoque detrás de él es común para los agentes inmobiliarios. Tiempo Bar Einat , una agente de bienes raíces de Compass en Brooklyn, Nueva York, dice que nunca obtuvo una calificación de estrellas, ella y sus colegas generalmente califican las propiedades por condición y ubicación en una escala con propiedades comparables en el mercado y ventas recientes. Sin embargo, no todos los agentes hacen esto. Bar señala que algunos agentes en la ciudad de Nueva York se apegan estrictamente a las tasaciones de precio por pie cuadrado.
Todo esto es para decir que definitivamente no debería omitir una tasación oficial si está buscando vender pronto o refinanciar, pero creo que el truco de Ackles me ha ayudado enormemente cuando estoy tratando de evaluar qué renovaciones vale la pena emprender y cuánto agregarán al valor de reventa de mi casa.
